Рогачевское ш., 35 км от МКАД
Лесные Узоры ДНП, Солнечногорск гор. округ
Дача 37,7 м², участок 6,7 сот., брус.
Цена 2,9 млн ₽; цена не менялась с 18.01.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 50 %
Земля ≈138 тыс. ₽/сот. × 6,7 сот. = 924 тыс. → дом ≈1,98 млн ₽, 52 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 50 тыс.–208 тыс. ₽/м², медиана 88 тыс.
Ремонт ≈754 тыс., покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,47 млн / целевая ≈3,12 млн / пессимист. ≈2,78 млн → от пессимистичной прибыль −442 тыс. ₽, маржа −16 %, ROI −14 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Бухарово ≈13,3 км по прямой; до МКАД 35 км, на машине ≈55 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23124
Рейтинг 24/100 · уверенность 50 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 96 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 93 % | 21.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 13 % | 1 |
| участок | 5 | 25 % | 1.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 137 917 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 924 000 ₽ (6,7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 976 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 52 414 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Лесные Узоры ДНП | 7 сот. | 4 000 000 | 571 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Раково д. | 12 сот. | 2 650 000 | 220 833 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Раково д. | 18,5 сот. | 4 200 000 | 227 027 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Лесные Узоры ДНП | 6 сот. | 1 150 000 | 191 667 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Солнечный Лес дп | 8,1 сот. | 1 900 000 | 234 568 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Солнечный Лес дп | 7,4 сот. | 2 000 000 | 270 270 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Лесные Узоры ДНП | 8 сот. | 1 700 000 | 212 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Прогресс-96 СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Маяк-М СТ | 8,2 сот. | 976 000 | 119 024 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Маяк-М СТ | 6 сот. | 720 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 37,7 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 754 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 49 500 / 87 829 / 208 333 |
| цена объекта | 2 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 465 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 471 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 297 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 124 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 777 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -442 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −16 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −14 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 14 км | Пешки д. | 38 м² | 5 сот. | 3 350 000 | 88 158 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.3 км | Есипово Форест КП | 36 м² | 8,5 сот. | 6 600 000 | 183 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.4 км | Мотор СНТ | 40 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 87 500 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.7 км | Аист СНТ | 40 м² | 8,7 сот. | 3 500 000 | 87 500 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.4 км | Редино д. | 35 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 62 857 | снято (цена объявления) 17.10.2026 | сохраненная копия |
| 13.2 км | Подолино-А СНТ | 40 м² | 6 сот. | 4 700 000 | 117 500 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.3 км | Сенеж-7 СНТ | 40,7 м² | 6,1 сот. | 2 500 000 | 61 425 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.1 км | Бухарово д. | 35 м² | 6 сот. | 6 500 000 | 185 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.2 км | Радумля пгт | 36 м² | 8 сот. | 7 500 000 | 208 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.5 км | Савельево д. | 40 м² | 5 сот. | 1 980 000 | 49 500 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.01.2026 | 2 900 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 900 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок с домом в 40 км от Мкад! Удобный проезд от Москвы-доступны сразу четыре автомагистрали: Дмитровское, Рогачевское, Ленинградское шоссе и платная трасса м-11 Нева. Время в пути -40 минут. Участок расположен в экологически чистой части Дмитровского района Московской области. Участок площадью 672 кв. М. Установлен забор металлопрофиль + сетка Рабица. Газон, есть посадки( деревья, кустарники, цветы), оцинкованные грядки, компостер 1 куб. М. Туалет (выгребная яма). Дом 6*8,5 из мини бруса на оцинкованных сваях. Утепление пола и крыши 100мм. Дата постройки-декабрь 2019г. Электричество заведено в дом. Жилая площадь- 37,7 кв. М. + терасса (6*1,5). Мебель в отличном состоянии: диван, кровать, комод+ колонка кухонный гарнитур, обеденная зона. Зимой чистят проезды от снега регулярно! Садовый центр и магазины, школа, детский сад, медпункт, пункты выдачи заказов, аптеки-в транспортной доступности до 15 мин. 1 взрослый собственник. Без обременений. Возможность прописаться. Оперативный показ. Разумный торг). Агентства просьба не беспокоить!