Рогачевское ш., 46 км от МКАД
Космынка Светлая КП, Дмитровский гор. округ
Дача 49 м², участок 9 сот., брус.
Цена 2,9 млн ₽, снижали с 3,2 млн; первая цена 3,2 млн ₽ от 26.06.2026.
Рейтинг 32/100 · уверенность 56 %
Земля ≈206 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 1,86 млн → дом ≈1,04 млн ₽, 21 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км, 40 тыс.–118 тыс. ₽/м², медиана 70 тыс.
Ремонт ≈780 тыс., покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,32 млн / целевая ≈2,98 млн / пессимист. ≈2,65 млн → от пессимистичной прибыль −592 тыс. ₽, маржа −22 %, ROI −18 %.
Коммуникации: в описании: скважина, септик (по описанию).
До ст. Подсолнечная ≈18,5 км по прямой; до МКАД 46 км, на машине ≈1 ч 02 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23123
Рейтинг 32/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 6 (разброс ₽/м² 64 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 77 % | 14.1 |
| торг | 5 | 62 % | 3.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 45 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 53 % | 7.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 206 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 856 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 044 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 306 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Космынка д. | 8 сот. | 1 800 000 | 225 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Космынка сад. уч. | 10 сот. | 3 200 000 | 320 000 | снят (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Космынка сад. уч. | 16 сот. | 3 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Космынка д. | 10 сот. | 1 300 000 | 130 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Космынка д. | 9,9 сот. | 3 750 000 | 378 788 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Космынка сад. уч. | 11 сот. | 2 900 000 | 263 636 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Космынка сад. уч. | 20 сот. | 1 700 000 | 85 000 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Космынка д. | 14 сот. | 4 800 000 | 342 857 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Космынка д. | 15 сот. | 4 550 000 | 303 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Космынка д. | 11 сот. | 3 800 000 | 345 455 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 49 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 780 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 39 895 / 70 440 / 117 500 |
| цена объекта | 2 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 465 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 316 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 150 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 984 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 653 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -592 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −22 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −18 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.3 км | Осинка СНТ | 56,2 м² | 12 сот. | 3 000 000 | 53 381 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Сафоново-2 СНТ | 60 м² | 9,7 сот. | 5 800 000 | 96 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Заовражье СНТ | 57,4 м² | 6 сот. | 2 290 000 | 39 895 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Мотор СНТ | 40 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 87 500 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Подолино-А СНТ | 40 м² | 6 сот. | 4 700 000 | 117 500 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Захарьино д. | 63 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 41 270 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.06.2026 | 3 200 000 | история площадки |
| 08.08.2026 | 2 900 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 900 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
В 2020 году был среди первых покупателей в КП Космынка Светлая, с тех пор как то не сложилась дачная жизнь. Дом построен застройщиком, подробностей по утеплению не подскажу, внутри отделка и полная разводка электричества, комплектная ванная комната, прямой договор с мособлэнерго 15 киловатт. Участок ровный, самый высокий, опыта в продаже недвижимости у меня нет, звоните по конструктивным вопросам. Скважины и септика нет, есть только электричество.