Рогачевское ш., 48 км от МКАД
Осинка СНТ, Дмитровский гор. округ
Дача 56,2 м², участок 12 сот., брус.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 12.05.2025.
Рейтинг 18/100 · уверенность 56 %
Земля ≈67 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 801 тыс. → дом ≈2,2 млн ₽, 39 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 43 тыс.–104 тыс. ₽/м², медиана 91 тыс.
Ремонт ≈1,12 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,98 млн / целевая ≈3,58 млн / пессимист. ≈3,18 млн → от пессимистичной прибыль −491 тыс. ₽, маржа −15 %, ROI −13 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Яхрома ≈16,7 км по прямой; до МКАД 48 км, на машине ≈1 ч 16 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23115
Рейтинг 18/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 5 (разброс ₽/м² 50 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 74 % | 13.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 2 % | 0.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 66 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 801 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 199 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 39 128 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Осинка СНТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | снят (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Осинка СНТ | 7 сот. | 550 000 | 78 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Малыгино д. | 7 сот. | 420 000 | 60 000 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Эскино д. | 34 сот. | 6 200 000 | 182 353 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Эскино д. | 6 сот. | 398 000 | 66 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Русское Поле СНТ | 12 сот. | 910 000 | 75 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Турбичево с. | 10 сот. | 680 000 | 68 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Сафоново д. | 10,9 сот. | 950 000 | 87 156 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Тютьково д. | 20 сот. | 2 500 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Турбичево с. | 16,8 сот. | 950 000 | 56 548 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 56,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 124 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 43 000 / 91 250 / 104 167 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 979 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 780 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 581 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 183 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -491 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −15 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −13 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.8 км | Сафоново-2 СНТ | 60 м² | 9,7 сот. | 5 800 000 | 96 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Космынка Светлая КП | 49 м² | 9 сот. | 2 900 000 | 59 184 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Филимоново д. | 48 м² | 15 сот. | 5 000 000 | 104 167 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Фофаново д. | 50 м² | 16 сот. | 2 150 000 | 43 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Новосиньково пос. | 40 м² | 10 сот. | 3 650 000 | 91 250 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.05.2025 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся участок 80/81. 12 соток. На участке колодец 6 колец, летний душ, проведён свет. Рядом лес. Доброжелательные соседи. Дом требует ремонта, внутри черновая отделка. За домом не большая пристройка под хоз нужды. Есть место для парковки на 2 машины. Эстакада для машины. В 10 минутах находится магазин Магнит и Лента. Отличные места для любителей рыбалки. К участкам есть подьзд даже в зиму. Т. К чистятся дороги. На въезд в Снт установлен шлагбаум. За участком находится овраг, при желании можно сделать свой пруд.