Рогачевское ш., 8 км от МКАД
Горняк СНТ, Долгопрудный гор. округ
Дача 12,1 м², участок 4 сот., панель.
Цена 3,1 млн ₽, снижали с 3,2 млн; первая цена 3,2 млн ₽ от 05.10.2026.
Рейтинг 60/100 · уверенность 35 %
Земля ≈734 тыс. ₽/сот. × 4 сот. = 2,94 млн → дом ≈165 тыс. ₽, 14 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 1 домов в 20 км, 264 тыс.–264 тыс. ₽/м², медиана 264 тыс.
Ремонт ≈242 тыс. ₽; дом 12.1 м² меньше 40 м² — цена в основном за землю, экономику по ₽/м² дома не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Шереметьевская ≈1,4 км по прямой; до МКАД 8 км, на машине ≈19 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23114
Рейтинг 60/100 · уверенность 35 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 1 (разброс ₽/м² —); данные есть по 29 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | нет данных — не считается | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 42.9 |
| торг | 5 | 21 % | 3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 14.3 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 733 691 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 935 000 ₽ (4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 165 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 13 636 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Горняк СНТ | 4,2 сот. | 4 850 000 | 1 154 762 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 7,1 сот. | 7 000 000 | 985 916 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 3,3 сот. | 3 700 000 | 1 121 212 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 15 сот. | 1 100 000 | 73 333 | снят (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 20 сот. | 1 500 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 7,4 сот. | 5 450 000 | 736 486 | в продаже 09.11.2026 | сохраненная копия | |
| 1 км | 8,5 сот. | 7 900 000 | 929 412 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 7 сот. | 6 499 999 | 928 571 | снят (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 11,6 сот. | 8 500 000 | 732 759 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 8 сот. | 8 200 000 | 1 025 000 | снят (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 12,1 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 242 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 1 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 264 463 / 264 463 / 264 463 |
| цена объекта | 3 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 635 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | дом 12.1 м² меньше 40 м² — цена в основном за землю, экономику по ₽/м² дома не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
| экономика не посчитана | дом 12.1 м² меньше 40 м² — цена в основном за землю, экономику по ₽/м² дома не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 1 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.4 км | 12,1 м² | 4 сот. | 3 200 000 | 264 463 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.10.2026 | 3 200 000 | история площадки |
| 16.10.2026 | 3 100 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 100 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 145385715 Уважаемые покупатели, предлагаю вашему вниманию: Участок 4 сотки в Долгопрудном, мкр. Шереметьевский, Снт Горняк. На участке расположен домик площадью 12 кв. М и новый колодец с чистой водой. Больше на территории ничего нет: только земля и дом, всё максимально просто. Участок огорожен забором. Главные плюсы: Удобная локация: 12 км от Мкад по Дмитровскому шоссе доедете за 20 минут. До Мцд "Шереметьевская" всего 10 минут пешком. Асфальтированный подъезд: зимой дороги регулярно чистят проблем с заездом не будет. Документы в порядке, один собственник. Без долгов, залогов и обременений. Звоните организую показ и отвечу на все вопросы.