Рогачевское ш., 44 км от МКАД
Мотор СНТ, Солнечногорск гор. округ
Дача 40 м², участок 7 сот.
Цена 3,35 млн ₽, снижали с 3,55 млн; первая цена 3,55 млн ₽ от 15.08.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 62 %
Земля ≈136 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 952 тыс. → дом ≈2,4 млн ₽, 60 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 24 тыс.–118 тыс. ₽/м², медиана 71 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈2,85 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,78 млн / целевая ≈2,5 млн / пессимист. ≈2,22 млн → от пессимистичной прибыль −1,23 млн ₽, маржа −55 %, ROI −35 %.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: баня.
До ст. Подсолнечная ≈8,8 км по прямой; до МКАД 44 км, на машине ≈1 ч 02 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23110
Рейтинг 23/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 49 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 80 % | 14.6 |
| торг | 5 | 38 % | 2.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 48 % | 2.9 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 135 938 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 952 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 398 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 59 950 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Мотор СНТ | 9,2 сот. | 1 390 000 | 151 087 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Мотор СНТ | 16 сот. | 2 500 000 | 156 250 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Подолино-Б СНТ | 8 сот. | 1 050 000 | 131 250 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Вельево д. | 7,9 сот. | 800 000 | 101 266 | снят (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Заря СНТ | 7,8 сот. | 1 500 000 | 192 308 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Заря СНТ | 8 сот. | 1 299 999 | 162 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Вельево д. | 15 сот. | 1 700 000 | 113 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Вельево д. | 6 сот. | 900 000 | 150 000 | в продаже 27.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Вельево д. | 9,6 сот. | 1 800 000 | 187 500 | в продаже 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Заря СНТ | 8 сот. | 1 600 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 19.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 571 / 71 314 / 117 500 |
| цена объекта | 3 350 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 847 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 778 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 639 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 500 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 222 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 225 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −55 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −35 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Мотор СНТ | 40 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 87 500 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Подолино-А СНТ | 40 м² | 6 сот. | 4 700 000 | 117 500 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Аист СНТ | 40 м² | 8,7 сот. | 3 500 000 | 87 500 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Сенеж-7 СНТ | 40,7 м² | 6,1 сот. | 2 500 000 | 61 425 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Надежда СНТ | 42,6 м² | 6 сот. | 3 650 000 | 85 681 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Редино д. | 40 м² | 6,5 сот. | 2 750 000 | 68 750 | снято (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.4 км | Савельево д. | 40 м² | 5 сот. | 1 980 000 | 49 500 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | 2-я Смирновка пос. | 37,9 м² | 8,2 сот. | 2 800 000 | 73 879 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.3 км | Электронстрой СНТ | 40 м² | 8,1 сот. | 2 000 250 | 50 006 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.3 км | Дружба СНТ | 42 м² | 6 сот. | 990 000 | 23 571 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.08.2026 | 3 550 000 | история площадки |
| 16.10.2026 | 3 350 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 350 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Для ценителей загородной жизни. Предложение супер. Летний варииант отдыха на природе. Экологички чистый район. В окружение хвойных и лиственных деревьев. По идеальной трассе. Продаем дачу, ухоженную, красивую, со всеми ягодными и фруктовыми насаждениями. Прекрасная баня, красивый ландшафтный дизайн, освещение участка, зона барбекю, летняя беседка, крепкая, большая теплица. Дом 2-х этажный, летний вариант. Уютная комната отдыха, кухня, на втором этаже спальня. Добропорядочные соседи. Кооператив принадлежит медецинским работникам "Медик". Локация очень удобная, недалеко от дачи автобусная остановка регулярного рейсового автобуса 26. Автобус от автовокзала г. Солнечногорск. На даче электричество, летний водопровод. Много цветов и фантастическая обстановка для счастливого отдыха.