Новорязанское ш., 55 км от МКАД
Никитское с., Раменский гор. округ
Дом 56,4 м², участок 10 сот., каркас.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 09.11.2026.
Рейтинг 20/100 · уверенность 64 %
Земля ≈60 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 601 тыс. → дом ≈2,9 млн ₽, 51 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 63 тыс.–96 тыс. ₽/м², медиана 70 тыс.
Ремонт ≈928 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,27 млн / целевая ≈3,85 млн / пессимист. ≈3,42 млн → от пессимистичной прибыль −484 тыс. ₽, маржа −14 %, ROI −12 %.
Коммуникации: септик; в описании: скважина.
До ст. Непецино ≈10,7 км по прямой; до МКАД 55 км, на машине ≈1 ч 13 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №2311
Рейтинг 20/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 7 (разброс ₽/м² 20 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 64 % | 11.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 33 % | 2 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 60 090 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 601 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 899 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 51 401 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Никитское с. | 11 сот. | 800 000 | 72 727 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Никитское с. | 10 сот. | 750 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Никитское с. | 12 сот. | 1 000 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Никитское с. | 11 сот. | 750 000 | 68 182 | снят (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Никитское с. | 11 сот. | 800 000 | 72 727 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Поляна ДНП | 10 сот. | 1 300 000 | 130 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Поляна ДНП | 12,2 сот. | 700 000 | 57 377 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Поляна ДНП | 9 сот. | 400 000 | 44 444 | снят (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Поляна ДНП | 8 сот. | 500 000 | 62 500 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Поляна ДНП | 14 сот. | 830 000 | 59 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 56,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 928 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 63 465 / 70 326 / 95 890 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 274 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 060 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 847 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 419 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -484 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −14 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −12 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.3 км | Малахитовая Поляна КП | 54 м² | 7 сот. | 1 699 000 | 31 463 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Яблоневый Сад КП | 48 м² | 10 сот. | 1 650 000 | 34 375 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Озерный СНТ | 58,9 м² | 8 сот. | 3 800 000 | 64 516 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Квартал 38Б КП | 58,3 м² | 6 сот. | 3 700 000 | 63 465 | снято (цена объявления) 03.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Ульянинская роща КП | 58,3 м² | 6,1 сот. | 4 900 000 | 84 048 | снято (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Опушкино КП | 64,2 м² | 7,3 сот. | 4 250 000 | 66 199 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Ульянино с. | 58,3 м² | 6,1 сот. | 4 100 000 | 70 326 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Ильинское ДНТ | 50 м² | 8,6 сот. | 3 650 000 | 73 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Константиново ДНТ | 58,4 м² | 9,1 сот. | 5 600 000 | 95 890 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Клеверная Дымка дп | 58,9 м² | 6 сот. | 6 500 000 | 110 357 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.08.2026 | 3 200 000 | история площадки |
| 09.11.2026 | 3 500 000 (+300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Авито | 3 200 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 09.11.2026 16:21 | снова в продаже | — → 3 500 000 |
Описание
Арт. 149702431 Доверяя нам, Вы гарантировано получаете только реальные объекты! Представляем просторный каркасный дом площадью 56,4 м2 с тремя комнатами, готовый к комфортному проживанию. Дом утеплен, что обеспечивает тепло и долговечность. Здесь уже есть все необходимые коммуникации: септик, скважина с питьевой водой, электричество 15 квт. Вода заведена в дом. На первом этаже просторная комната, сан узел и кухня, из кухни так же есть отдельный выход из кухни во двор. Расположение в Днп Яблоневый сад гарантирует тишину и спокойствие. В пешей доступности магазины и автобусная остановка Один взрослый собственник, дом зарегистрирован возможна прописка. Подходит под все виды расчетов.