Рогачевское ш., 23 км от МКАД
Жилой парк Покров КП, Солнечногорск гор. округ
Дача 86,6 м², участок 9,5 сот.
Цена 3,33 млн ₽, снижали с 3,72 млн; первая цена 3,72 млн ₽ от 16.10.2026.
Рейтинг 45/100 · уверенность 53 %
Земля ≈219 тыс. ₽/сот. × 9,5 сот. = 2,08 млн → дом ≈1,25 млн ₽, 14 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 34 тыс.–122 тыс. ₽/м², медиана 57 тыс.
Ремонт ≈1,73 млн, покупка после торга ≈2,83 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,02 млн / целевая ≈4,52 млн / пессимист. ≈4,01 млн → от пессимистичной прибыль −545 тыс. ₽, маржа −14 %, ROI −12 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. пл. 128 км ≈0,1 км по прямой; до МКАД 23 км, на машине ≈37 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23108
Рейтинг 45/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 75 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 19.5 |
| торг | 5 | 70 % | 4.6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 50 % | 3.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 73 % | 11.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 218 716 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 078 000 ₽ (9,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 248 220 ₽ |
| ₽/м² дома | 14 414 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Покров д. | 15 сот. | 7 500 000 | 500 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Водолей СНТ | 8,5 сот. | 2 800 000 | 329 412 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Водолей СНТ | 9,3 сот. | 3 600 000 | 387 097 | снят (цена объявления) 28.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Покров д. | 6,6 сот. | 1 200 000 | 181 818 | снят (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Покров д. | 22 сот. | 12 000 000 | 545 455 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Покров д. | 6,7 сот. | 886 600 | 132 328 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Покров д. | 5 сот. | 600 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Покров д. | 15 сот. | 6 499 999 | 433 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Покров д. | 25 сот. | 10 000 000 | 400 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Родничок-3 СНТ | 5,6 сот. | 2 850 000 | 508 929 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 86,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 732 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 33 750 / 57 468 / 122 222 |
| цена объекта | 3 326 220 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 827 287 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 018 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 767 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 516 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 014 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -545 287 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −14 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −12 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.1 км | Сердце леса КП | 89 м² | 6,3 сот. | 10 700 000 | 120 225 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Никольское д. | 84,8 м² | 6 сот. | 4 800 000 | 56 604 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Полимер СНТ | 84 м² | 12 сот. | 4 800 000 | 57 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Медвежий Угол СНТ | 80 м² | 7 сот. | 4 000 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Родник-2 СНТ | 89 м² | 6,1 сот. | 4 800 000 | 53 933 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Чернобылец СТ | 77 м² | 7 сот. | 4 450 000 | 57 792 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Рассвет-3 СТ | 85 м² | 6 сот. | 7 000 000 | 82 353 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Лесные Поляны СНТ | 90 м² | 10 сот. | 9 000 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Удино д. | 80 м² | 10 сот. | 2 700 000 | 33 750 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Веревское д. | 72 м² | 13 сот. | 8 800 000 | 122 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.10.2026 | 3 717 540 | история площадки |
| 25.10.2026 | 3 521 880 (−195 660) | история площадки |
| 05.11.2026 | 3 326 220 (−195 660) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 326 220 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Реализуется садовый дом, общей площадью 86,6 м2 + з/у, 946 м2 Адрес: Московская область, городской округ Солнечногорск, Снт Водолей, 14. *Дaннoе имуществo выстaвлeно в pамкax процeдуры бaнкротствa cобcтвенникa нa оснoвании ФЗ-127"O нecocтoятeльноcти (банкрoтствe)". Cпособ pеализaции элeктрoнныe тoрги. *Поможем Выкупить Вам Данный Лот ЗА Комиссию! Обращайтесь за услугой в личном сообщении на Авито или посредством звонка! Нaша кoмпания прeдoставляет услуги: Срочное участие в торгах (заявка в течение часа после обращения); Участие в торгах (оптимальная стратегия для победы, под ключ); Проверка объекта до участия в торгах; Снятие обременений. Описание и общие характеристики: Садовый дом: Общая площадь: 86,6 кв. М. Этажность: 1. Земельный участок: Категория земель: Земли сельскохозяйственного назначения. Разрешенное использование: Для ведения садоводства. Общая площадь: 946 кв. М. Кадастровая стоимость: 1 340 604.98 руб. Местоположение: Московская область, городской округ Солнечногорск, Снт Водолей, 14. Официальный порядок понижения цены: до 12.10.2026 3 913 200,00 руб. До 22.10.2026 3 717 540,00 руб. До 01.11.2026 3 521 880,00 руб. До 11.11.2026 3 326 220,00 руб. До 21.11.2026 3 130 560,00 руб. Цена Снижается Только При Отсутствии Покупателя На Конец Этапа Снижения Цены! Срок оплаты имущества 30 дней. Обмен, ипотека, материнский капитал не предусмотрены! Полный реестр продаваемого имущества вы можете увидеть на странице магазина .