Рогачевское ш., 26 км от МКАД
Лизинком ССПК, Солнечногорск гор. округ
Дача 18 м², участок 4 сот.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 07.08.2026.
Рейтинг 63/100 · уверенность 35 %
Земля ≈297 тыс. ₽/сот. × 4 сот. = 1,19 млн → дом ≈2,31 млн ₽, 128 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 1 домов в 20 км, 225 тыс.–225 тыс. ₽/м², медиана 225 тыс.
Ремонт ≈260 тыс. ₽; дом 18 м² меньше 40 м² — цена в основном за землю, экономику по ₽/м² дома не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: свет — есть; в описании: колодец, септик (по описанию).
До ст. пл. 128 км ≈3,4 км по прямой; до МКАД 26 км, на машине ≈31 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23105
Рейтинг 63/100 · уверенность 35 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 1 (разброс ₽/м² —); данные есть по 29 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | нет данных — не считается | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 42.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 89 % | 12.7 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 7.1 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 297 359 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 189 000 ₽ (4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 311 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 128 389 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Лизинком ССПК | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Безверхово д. | 28 сот. | 14 000 000 | 500 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Безверхово д. | 10 сот. | 5 500 000 | 550 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Безверхово д. | 34,3 сот. | 12 344 400 | 359 895 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Безверхово д. | 38,2 сот. | 11 355 575 | 297 266 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Безверхово д. | 29,4 сот. | 11 919 150 | 405 413 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Безверхово д. | 26,9 сот. | 6 862 050 | 255 095 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Безверхово д. | 45,5 сот. | 18 443 700 | 405 356 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Безверхово д. | 42,6 сот. | 15 336 000 | 360 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Безверхово д. | 21,5 сот. | 6 399 225 | 297 638 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 18 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 260 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 1 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 225 000 / 225 000 / 225 000 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | дом 18 м² меньше 40 м² — цена в основном за землю, экономику по ₽/м² дома не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
| экономика не посчитана | дом 18 м² меньше 40 м² — цена в основном за землю, экономику по ₽/м² дома не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 1 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 17.7 км | Дмитровская Слобода ДНП | 20 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 225 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.08.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок вблизи Зеленограда в тихой уютной деревне. На участке имеются: дачный домик с верандой(высота потолка 2,5-3 метра, металлическая дверь)на сваях, летний домик для хранения на сваях, электричество, проведен интернет, колодец 20 колец с насосом, мангал, бетонированная дорога для двух автомобилей, септик переливной 2 стакана, по периметру забор с калиткой. На участке плодовые деревья, ягодные кусты. Участок разработан под посадки. Хорошие соседи. Один собственник. Быстрый выход на сделку.