Рогачевское ш., 40 км от МКАД
Тополек СНТ, Дмитровский гор. округ
Дача 44,2 м², участок 8 сот., брус.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 28.09.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 58 %
Земля ≈96 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 767 тыс. → дом ≈2,73 млн ₽, 62 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 37 тыс.–44 тыс. ₽/м², медиана 43 тыс.
Ремонт ≈684 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,15 млн / целевая ≈1,93 млн / пессимист. ≈1,72 млн → от пессимистичной прибыль −1,94 млн ₽, маржа −113 %, ROI −53 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: вода — есть; септик.
До ст. Яхрома ≈7,7 км по прямой; до МКАД 40 км, на машине ≈1 ч 01 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23104
Рейтинг 24/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 23 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 86 % | 15.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 56 % | 3.4 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 95 833 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 767 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 733 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 61 833 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Ручеек-2 СНТ | 12 сот. | 1 100 000 | 91 667 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Жуково д. | 9 сот. | 850 000 | 94 444 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Жуково д. | 6 сот. | 1 790 000 | 298 333 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Жуково д. | 11,1 сот. | 1 400 000 | 126 126 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Жуково д. | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Мышенки д. | 7,4 сот. | 1 472 000 | 198 919 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Мышенки д. | 17 сот. | 3 000 000 | 176 471 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Мышенки д. | 20 сот. | 1 299 000 | 64 950 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Муханки д. | 24,4 сот. | 2 950 000 | 120 902 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Муханки д. | 10 сот. | 1 250 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 44,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 684 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 37 479 / 42 593 / 44 000 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 146 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 039 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 931 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 717 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 942 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −113 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −53 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.4 км | Амарант СНТ | 48 м² | 7,1 сот. | 1 799 000 | 37 479 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Маринино дп | 50 м² | 8 сот. | 2 200 000 | 44 000 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Голубые Ели СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 700 000 | 74 000 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Зодчий СНТ | 54 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 42 593 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.09.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача 44,2 кв м на участке 8 соток, Снт Тополек д Жуково, Дмитровский район. Ухоженный участок с плодовыми деревьями и кустами. Коммуникации- электричество, вода, септик. Назначение дома жилое. Подходит под ипотеку и мат капитал. По всем интересующимся вопросам по телефону, показ по договоренности.