Рогачевское ш., 33 км от МКАД
Свистуха ДНП, Дмитровский гор. округ
Дача 65 м², участок 12 сот., брус.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 4,5 млн; первая цена 4,5 млн ₽ от 11.06.2024.
Рейтинг 32/100 · уверенность 62 %
Земля ≈110 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 1,32 млн → дом ≈2,18 млн ₽, 34 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 43 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 64 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,13 млн / целевая ≈3,72 млн / пессимист. ≈3,31 млн → от пессимистичной прибыль −870 тыс. ₽, маржа −26 %, ROI −21 %.
Коммуникации: в описании: баня, колодец.
До ст. пл. 116 км ≈11,1 км по прямой; до МКАД 33 км, на машине ≈44 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23100
Рейтинг 32/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 48 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 96 % | 17.5 |
| торг | 5 | 83 % | 5.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 30 % | 1.8 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 18 % | 2.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 110 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 320 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 180 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 33 538 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Свистуха д. | 25 сот. | 7 500 000 | 300 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Свистуха д. | 20 сот. | 2 990 000 | 149 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Свистуха д. | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Свистуха д. | 7,5 сот. | 800 000 | 106 667 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Якорь ДНТ | 7,5 сот. | 900 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Якорь ДНТ | 9 сот. | 2 300 000 | 255 556 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Якорь ДНТ | 11 сот. | 1 100 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Свистуха д. | 6 сот. | 1 800 000 | 300 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Свистуха д. | 45 сот. | 6 800 000 | 151 111 | снят (цена объявления) 28.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Якорь ДНТ | 8,1 сот. | 2 712 860 | 334 921 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 65 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 43 000 / 63 502 / 100 000 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 131 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 924 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 718 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 305 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -870 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −26 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −21 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3 км | Гульнево д. | 65 м² | 18 сот. | 6 500 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Атмосфера СНТ | 60 м² | 6,2 сот. | 3 850 000 | 64 167 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Атмосфера СНТ | 60 м² | 6 сот. | 3 750 000 | 62 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Лесные Узоры ДНП | 74,6 м² | 11,7 сот. | 7 000 000 | 93 834 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Волгуша-1 СНТ | 74 м² | 14 сот. | 4 650 000 | 62 838 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Андрейково СНТ | 80 м² | 10 сот. | 3 800 000 | 47 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Блюз СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 72 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Кочергино м. | 50 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 50 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Арбузово СНТ | 80 м² | 16 сот. | 8 000 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Фофаново д. | 50 м² | 16 сот. | 2 150 000 | 43 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.06.2024 | 4 499 999 | история площадки |
| 24.07.2024 | 3 999 999 (−500 000) | история площадки |
| 20.05.2026 | 3 900 000 (−99 999) | история площадки |
| 25.05.2026 | 3 800 000 (−100 000) | история площадки |
| 30.05.2026 | 3 500 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю участок с 2х этажным домом с баней из бруса. Туалет с раковиной в доме, парилка, душевая, комната отдыха, на втором этаже 2 кровати и раскладной диван! На участке бытовка утепленная и оббита вагонкой! Въезд на 2 машины с отдельными воротами. Участок ровной формы, вода не застаивается, так как расположен на небольшом склоне. Колодец на 8 колец, вода заведена в дом! Далеко от дороги, машин не слышно. Рядом в 100 метрах небольшое озеро, с причалом. Участок с 4х сторон огорожен забором из металлопрофиля.