Рогачевское ш., 22 км от МКАД
Чернобылец СТ, Химки гор. округ
Дача 68 м², участок 6 сот., пенобетон.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 4,4 млн; первая цена 4,4 млн ₽ от 14.07.2026.
Рейтинг 50/100 · уверенность 62 %
Земля ≈501 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 3,01 млн → дом ≈491 тыс. ₽, 7 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 30 тыс.–200 тыс. ₽/м², медиана 79 тыс.
Ремонт ≈1,36 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,72 млн / целевая ≈5,15 млн / пессимист. ≈4,58 млн → от пессимистичной прибыль ≈241 тыс. ₽, маржа 5 %, ROI 6 %.
Коммуникации: нет септика (туалет вне дома).
До ст. пл. 128 км ≈1,2 км по прямой; до МКАД 22 км, на машине ≈36 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23099
Рейтинг 50/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 79 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 11 % | 4.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 94 % | 13.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 501 417 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 3 009 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 491 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 7 221 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Исток СТ | 8,1 сот. | 4 490 000 | 554 321 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Исток СНТ | 8,3 сот. | 4 490 000 | 540 964 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Жилино с. | 4,3 сот. | 650 000 | 151 163 | снят (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Жилино СНТ | 24,7 сот. | 12 490 000 | 505 668 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Жилино с. | 5,5 сот. | 2 700 000 | 490 909 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Вережи-Жилино СНТ | 12 сот. | 6 000 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 8,8 сот. | 4 900 000 | 556 818 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | Вережи-3 СНТ | 6 сот. | 3 500 000 | 583 333 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Покров СНТ | 6,4 сот. | 3 450 000 | 539 062 | снят (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Покров СНТ | 7,3 сот. | 3 950 000 | 541 096 | снят (цена объявления) 20.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 68 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 360 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 29 851 / 78 638 / 200 000 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 720 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 434 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 148 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 576 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 241 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 5 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 6 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Вережи-3 СНТ | 69 м² | 6 сот. | 5 150 000 | 74 638 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Ржавки пгт | 70 м² | 5 сот. | 14 000 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.2 км | Сирень СНТ | 67 м² | 5,8 сот. | 2 000 000 | 29 851 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.7 км | Горетовка СНТ | 66 м² | 7 сот. | 9 900 000 | 150 000 | в продаже 05.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Никольское СНТ | 54 м² | 9 сот. | 4 000 000 | 74 074 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.1 км | Ростовцево д. | 72 м² | 8 сот. | 9 000 000 | 125 000 | в продаже 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Никольское-Лесное КП | 52 м² | 5 сот. | 6 950 000 | 133 654 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.4 км | Природа СНТ | 65 м² | 7,6 сот. | 3 800 000 | 58 462 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.5 км | Ивакино-1 ОНТ | 72 м² | 3 сот. | 5 950 000 | 82 639 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.3 км | Холмы-3 СНТ | 60 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.07.2026 | 4 400 000 | история площадки |
| 03.08.2026 | 4 200 000 (−200 000) | история площадки |
| 07.08.2026 | 4 000 000 (−200 000) | история площадки |
| 25.08.2026 | 3 900 000 (−100 000) | история площадки |
| 02.09.2026 | 3 800 000 (−100 000) | история площадки |
| 14.09.2026 | 3 700 000 (−100 000) | история площадки |
| 15.09.2026 | 3 600 000 (−100 000) | история площадки |
| 21.09.2026 | 3 500 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается жилая летняя дача в хорошем Снт по Ленинградскому ш., от Зеленограда всегда без пробок. Дом часть из пеноблока, часть каркас. На первом этаже кухня, столовая, гостиная, гостевая спальня, летняя веранда. На втором две комнаты. Туалет на улице, вода в кухне от летнего водопровода. Прямой договор с Мосэнергосбытом на электричество. Ухоженный участок, на участке сарай, туалет, теплица. Много цветов, две яблони, терн, грядки. Место для парковки двух машин. На территории Снт пруд для купания и рыбалки. Собственник.