Рогачевское ш., 64 км от МКАД · земля с домом
Гермес СНТ, Клин гор. округ
Участок 10 сот.
Дом по описанию: «Участок в заросшем состоянии, на территории небольшой домик 3x6 м. Пишите, буду рада ответить на все вопросы!»
Цена 550 тыс. ₽; цена не менялась с 07.11.2026.
Рейтинг 66/100 · уверенность 52 % · по фото: дом 1, участок 2, окружение 9, WOW 7
Земля ≈59 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 590 тыс. → дом −40 тыс. ₽, −2 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 40 тыс.–98 тыс. ₽/м², медиана 75 тыс.
Ремонт ≈360 тыс., покупка после торга ≈468 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,59 млн / целевая ≈1,43 млн / пессимист. ≈1,27 млн → от пессимистичной прибыль ≈442 тыс. ₽, маржа 35 %, ROI 54 %.
⚠ Площадь дома оценена по фото: ≈18 м².
Коммуникации: не указаны.
До ст. Клин ≈11,3 км по прямой; до МКАД 64 км, на машине ≈1 ч 14 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23098
Рейтинг 66/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 23 %); данные есть по 78 % веса рейтинга; оценка по фото — есть. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 36.8 |
| WOW | 10 | 67 % | 7 |
| дом | 5 | 0 % | 0 |
| сад | 5 | 11 % | 0.6 |
| МКАД | 15 | 51 % | 8.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 28 % | 1.5 |
| участок | 5 | 55 % | 2.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | 89 % | 9.4 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
| состояние дома | 1 | крошечный домик 3х6, скорее сарай, не для жизни |
| участок и сад | 2 | участок в заросшем состоянии, требует расчистки |
| окружение | 9 | река, озеро с пляжем, живописное место рядом с Клином |
| WOW | 7 | высокий потенциал из-за локации и близости к воде |
Отличная локация у воды, но требует полной расчистки и строительства нового дома. модель max-code, фото: 3, 08.11 18:59
По фото признаки недостроя не обнаружены.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 59 033 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 590 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −40 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −2 222 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Гермес СНТ | 49,1 сот. | 2 600 000 | 52 953 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Зубово пос. | 11 сот. | 2 990 000 | 271 818 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Гермес СНТ | 50 сот. | 1 500 000 | 30 000 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ширяево д. | 13,2 сот. | 3 200 000 | 242 424 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ширяево д. | 14,9 сот. | 3 450 000 | 231 544 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ширяево д. | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ширяево д. | 9,6 сот. | 1 700 000 | 177 083 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Солнечный Берег - 2 ДНП | 11 сот. | 850 000 | 77 273 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Опалево д. | 9 сот. | 800 000 | 88 889 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Луч СНТ | 8 сот. | 190 000 | 23 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | ≈18 м², площадь оценена по фото |
| бюджет реставрации | 360 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 000 / 75 000 / 97 500 |
| цена объекта | 550 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 467 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 588 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 509 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 429 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 270 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 442 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 35 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 54 % |
| пояснение расчета | площадь дома оценена по фото: ≈18 м² |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.6 км | Струбково д. | 18 м² | 6 сот. | 1 160 000 | 64 444 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Клин-2 СНТ | 18 м² | 6 сот. | 1 550 000 | 86 111 | снято (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Клинские Дачи КП | 20 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 75 000 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Урожай СНТ | 21 м² | 6 сот. | 1 599 999 | 76 190 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Ельцово д. | 22,5 м² | 14 сот. | 1 200 000 | 53 333 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Агротранс СНТ | 16 м² | 6 сот. | 1 400 000 | 87 500 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Лесная Опушка дп | 20 м² | 6 сот. | 1 950 000 | 97 500 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Рассвет СНТ | 20 м² | 8 сот. | 800 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 10.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | 22 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 75 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.6 км | 23 м² | 5,1 сот. | 1 700 000 | 73 913 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.11.2026 | 550 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Авито | 550 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 08.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 08.11.2026 18:00 | новый объект | — → 550 000 |
Описание
Продаю участок в живописном месте, в удобном расположении от г. Клин. Благоустроенное Снт "Русь", въезд со шлакбаумом, хорошие подъезд. Рядом река Лутосня, в которой можно ловить рыбу. В пешей доступности большое озеро с пляжем. На соседних участках благоустроенная территория, люди живут круглогодично. Соседи только с двух сторон. Участок в заросшем состоянии, на территории небольшой домик 3x6 м. Пишите, буду рада ответить на все вопросы!