Рогачевское ш., 64 км от МКАД · земля с домом
Копытово д., Дмитровский гор. округ
Дом 22 м², участок 20 сот.
Дом по описанию: «Продаётся земельный участок с документами на жилой дом 22 кВ. М. Д. Копытово, Дмитровского района Московской области.»
Цена 1 млн ₽, снижали с 1,2 млн; первая цена 1,2 млн ₽ от 23.07.2026.
Рейтинг 65/100 · уверенность 48 %
Земля ≈52 тыс. ₽/сот. × 20 сот. = 1,05 млн → дом −48 тыс. ₽, −2 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 53 тыс.–153 тыс. ₽/м², медиана 88 тыс.
Ремонт ≈440 тыс., покупка после торга ≈850 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,17 млн / целевая ≈1,96 млн / пессимист. ≈1,74 млн → от пессимистичной прибыль ≈448 тыс. ₽, маржа 26 %, ROI 35 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Запрудня ≈17,4 км по прямой; до МКАД 64 км, на машине ≈1 ч 22 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23094
Рейтинг 65/100 · уверенность 48 %
Уверенность: поля 4 из 8 (нет: материал, год, коммуникации, фото); аналогов 9 (разброс ₽/м² 42 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 69 % | 37.4 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 51 % | 11.9 |
| торг | 5 | 100 % | 7.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 100 % | 7.7 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 52 375 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 048 000 ₽ (20 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −48 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −2 182 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Копытово д. | 12 сот. | 750 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Копытово д. | 9,2 сот. | 750 000 | 81 522 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Копытово д. | 25 сот. | 900 000 | 36 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Копытово д. | 10 сот. | 490 000 | 49 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Александрово д. | 5 сот. | 350 000 | 70 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Александрово д. | 5 сот. | 750 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Александрово д. | 15 сот. | 650 000 | 43 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Поздняково д. | 15 сот. | 1 050 000 | 70 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Поздняково д. | 12 сот. | 1 000 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Поздняково д. | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 22 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 440 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 53 333 / 87 500 / 153 061 |
| цена объекта | 1 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 850 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 172 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 063 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 955 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 738 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 448 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 26 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 35 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.5 км | Кочергино д. | 23 м² | 20 сот. | 1 650 000 | 71 739 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Софрыгино д. | 24,9 м² | 28 сот. | 3 400 000 | 136 546 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Горицы д. | 24 м² | 12 сот. | 2 100 000 | 87 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Говейново д. | 24,5 м² | 15 сот. | 3 750 000 | 153 061 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.3 км | Иванушка СТ | 22 м² | 12 сот. | 1 550 000 | 70 455 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.9 км | Слобода д. | 21 м² | 20 сот. | 6 000 000 | 285 714 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.4 км | Ельцово д. | 22,5 м² | 14 сот. | 1 200 000 | 53 333 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Бунятино д. | 18 м² | 12 сот. | 2 200 000 | 122 222 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.3 км | Русино д. | 23,7 м² | 20 сот. | 1 700 000 | 71 730 | снято (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.5 км | Малинаград СНТ | 24 м² | 13,5 сот. | 2 500 000 | 104 167 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.07.2026 | 1 199 000 | история площадки |
| 11.09.2026 | 1 000 000 (−199 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся земельный участок с документами на жилой дом 22 кВ. М. Д. Копытово, Дмитровского района Московской области. Большой земельный участок 20 соток. Имеется пожарный пруд. Рядом река Сестра и Яхрома. Лес с грибами и ягодами.