Рогачевское ш., 18 км от МКАД · земля с домом
Озерецкое с., Дмитровский гор. округ
Дом 10 м², участок 7 сот.
Дом по описанию: «Продаю невыделенную долю участка 7 соток из 28 и 1/4 невыделенную долю в старом доме общ.»
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 3,3 млн; первая цена 3,3 млн ₽ от 01.05.2026.
Рейтинг 37/100 · уверенность 48 %
Земля рядом ≈302 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км, 120 тыс.–875 тыс. ₽/м², медиана 264 тыс.
Ремонт ≈200 тыс. ₽; продаётся доля или часть дома (в описании: «Продаю невыделенную долю») — экономику по целым домам не считаем.
Коммуникации: газ — по границе.
До ст. пл. 120 км ≈3,4 км по прямой; до МКАД 18 км, на машине ≈28 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23083
Рейтинг 37/100 · уверенность 48 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 108 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 89 % | 6.4 |
| участок | 5 | 27 % | 1.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 302 273 ₽ (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | — |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Озерецкое с. | 6 сот. | 1 800 000 | 300 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Озерецкое с. | 39 сот. | 65 500 000 | 1 679 487 | снят (цена объявления) 05.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Озерецкое с. | 38 сот. | 55 000 000 | 1 447 368 | снят (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Озерецкое с. | 9 сот. | 1 800 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Озерецкое с. | 14,5 сот. | 4 858 302 | 335 055 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Озерецкое с. | 12 сот. | 4 500 000 | 375 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Кунья Роща СНТ | 7,7 сот. | 2 380 000 | 309 091 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Озерецкое с. | 20 сот. | 2 560 000 | 128 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Озерецкое с. | 9 сот. | 9 607 500 | 1 067 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Озерецкое с. | 11,5 сот. | 5 946 750 | 517 109 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 10 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 120 000 / 264 463 / 875 000 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | продаётся доля или часть дома (в описании: «Продаю невыделенную долю») — экономику по целым домам не считаем |
| экономика не посчитана | продаётся доля или часть дома (в описании: «Продаю невыделенную долю») — экономику по целым домам не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 14.4 км | Левково д. | 10 м² | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.3 км | Горняк СНТ | 12,1 м² | 4 сот. | 3 100 000 | 256 198 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.6 км | 12,1 м² | 4 сот. | 3 200 000 | 264 463 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 12.6 км | Медведки КП | 12 м² | 8 сот. | 10 500 000 | 875 000 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.7 км | Метровагонмаш СНТ | 12 м² | 6 сот. | 6 800 000 | 566 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.05.2026 | 3 300 000 | история площадки |
| 08.05.2026 | 2 500 000 (−800 000) | история площадки |
| 11.06.2026 | 3 000 000 (+500 000) | история площадки |
| 18.08.2026 | 2 500 000 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Моск. Обл. С. Озерецкое Рогачёвское ш. Продаю невыделенную долю участка 7 соток из 28 и 1/4 невыделенную долю в старом доме общ. Пл 40кв. М. В доме свет 10кв, газ по границе. Лпх с пропиской. 2500000 руб. Возможна покупка дополнительно 7 соток и 1/4 дома у другого сособственника. Итого возможна покупка половины участка 14 соток и половина дома за 5000000 руб.