Рогачевское ш., 18 км от МКАД · земля с домом
Рыбаки д., Дмитровский гор. округ
Дом 80 м², участок 5,2 сот.
Дом по описанию: «Наша архитектурная концепция современные одноэтажные дома с панорамными окнами, уютными террасами и лаконичной архитектурой, гармонично вписанной в природный…»
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 11.10.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 74/100 · уверенность 59 %
Земля ≈266 тыс. ₽/сот. × 5,2 сот. = 1,38 млн → дом ≈2,12 млн ₽, 26 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 7 в 10 км, 89 тыс.–234 тыс. ₽/м², медиана 159 тыс.
Ремонт ≈1,6 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈13,54 млн / целевая ≈12,19 млн / пессимист. ≈10,83 млн → от пессимистичной прибыль ≈6,26 млн ₽, маржа 58 %, ROI 137 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: свет — есть.
До ст. Бухарово ≈4,3 км по прямой; до МКАД 18 км, на машине ≈37 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23079
Рейтинг 74/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 7 (разброс ₽/м² 39 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 82 % | 5 |
| участок | 5 | 11 % | 0.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 39 % | 5.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 266 071 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 384 000 ₽ (5,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 116 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 26 450 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Рыбаки д. | 20 сот. | 3 000 000 | 150 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Рыбаки д. | 39,4 сот. | 45 000 000 | 1 142 132 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Рыбаки д. | 10 сот. | 10 000 000 | 1 000 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Рыбаки д. | 13,8 сот. | 1 380 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Рыбаки д. | 10 сот. | 5 000 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Останкино-2 СК | 10 сот. | 5 900 000 | 590 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Останкино-2 СК | 6,2 сот. | 4 635 000 | 747 581 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Рыбаки д. | 6,3 сот. | 1 255 000 | 199 206 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Рыбаки д. | 9 сот. | 4 200 000 | 466 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Рыбаки д. | 14,3 сот. | 12 000 000 | 839 161 | снят (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 7 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 88 895 / 158 743 / 234 160 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 13 543 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 12 866 000 ₽ |
| продажа: целевая | 12 189 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 10 834 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 6 259 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 58 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 137 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 7 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.1 км | Агафониха д. да: «санузел» + «отделке» | 86 м² | 5 сот. | 7 645 000 | 88 895 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Озерецкое с. да: «санузел» + «теплённые полы» | 85,8 м² | 5 сот. | 11 000 000 | 128 205 | снято (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | да: «санузел» + «отделки» | 82,2 м² | 5 сот. | 13 900 000 | 169 100 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Веревское д. да: «санузел» + «тёплый пол» | 87,5 м² | 5,6 сот. | 13 890 000 | 158 743 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Веревское д. да: «санузел» + «ремонтом» | 87,5 м² | 5,6 сот. | 20 489 000 | 234 160 | снято (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Веревское д. да: «санузел» + «ремонтом» | 87,5 м² | 5,6 сот. | 18 565 000 | 212 171 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Озерецкое с. да: «санузел» + «евроремонт» | 88 м² | 5 сот. | 10 800 000 | 122 727 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.10.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок с видом на лес | Ижс | Камерный загородный проект. Свой дом у леса. Тишина, природа и совершенно другой ритм жизни. В живописной деревне Рыбаки Дмитровского района мы создаём камерный загородный проект всего 10 участков в окружении природы, рядом с лесом, рекой и красивейшими озёрами Круглое и Долгое. Наша архитектурная концепция современные одноэтажные дома с панорамными окнами, уютными террасами и лаконичной архитектурой, гармонично вписанной в природный ландшафт. Место, где приятно просыпаться под пение птиц, пить утренний кофе с видом на деревья и наслаждаться загородной жизнью. Об участке. Предлагаем участок вытянутой формы, расположенный вдоль лесного массива. Его главные преимущества: Лесная перспектива. Протяжённая граница с лесной стороны открывает красивые возможности для ориентации окон и террасы на природный пейзаж. Интересная архитектурная геометрия. Вытянутая форма участка вдохновляет на проект компактного современного одноэтажного дома с продуманной планировкой. Например, можно рассмотреть дом площадью около 80 м2 с панорамной гостиной, двумя спальнями и террасой. Пространство для уединения. Продольная планировка позволяет интересно организовать территорию: выделить зону отдыха, уютный сад и места для наслаждения природой. Камерное окружение. Всего десять участков в единой архитектурной концепции. Три уже проданы, сейчас предлагаем к продаже ещё три. Загородная жизнь без отказа от привычного комфорта. В деревне работают "Магнит" и местные магазины, 20 минут на машине- гипермаркеты "Ашан", Metro, "Лемана Про", Fashion House Outlet Village и развлекательный центр Zамания. В окрестностях конные клубы, бассейн, спортивные центры, базы отдыха и Spa. Доступны сервисы доставки продуктов и товаров. До автобусной остановки около 20 минут пешком, далее примерно 30 минут до станции Мцд Лобня. Коммуникации: электричество, деревня включена в программу догазификации. Подключение возможно после строительства дома. Кадастровый номер: 50:04:0110509:790. На изображениях представлена наша авторская архитектурная концепция. Это возможность представить, каким красивым и гармоничным станет это место, когда современная архитектура органично соединится с природой. Все необходимые документы по участку предоставим по запросу. Приезжайте почувствовать атмосферу этого места! Покажем участок, прогуляемся по окрестностям, ответим на ваши вопросы. Возможно, именно здесь начнётся ваша новая загородная история!