Новорязанское ш., 99 км от МКАД
Некрасово д., Егорьевск гор. округ
Дом 48 м², участок 8 сот., брус.
Цена 900 тыс. ₽, снижали с 940 тыс.; первая цена 940 тыс. ₽ от 10.07.2026.
Рейтинг 28/100 · уверенность 68 %
Земля ≈68 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 541 тыс. → дом ≈359 тыс. ₽, 7 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 24 тыс.–67 тыс. ₽/м², медиана 49 тыс.
Ремонт ≈960 тыс., покупка после торга ≈765 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,31 млн / целевая ≈2,08 млн / пессимист. ≈1,85 млн → от пессимистичной прибыль ≈121 тыс. ₽, маржа 7 %, ROI 7 %.
Коммуникации: газ — баллоны; в описании: колодец.
До ст. Егорьевск II ≈9,7 км по прямой; до МКАД 99 км, на машине ≈1 ч 58 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №2307
Рейтинг 28/100 · уверенность 68 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 30 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 14 % | 6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 1 % | 0.3 |
| торг | 5 | 28 % | 1.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 41 % | 2.5 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 93 % | 13.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 67 647 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 541 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 359 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 7 479 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Некрасово д. | 6,6 сот. | 400 000 | 60 606 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Некрасово д. | 6,6 сот. | 500 000 | 75 758 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Некрасово д. | 8,5 сот. | 600 000 | 70 588 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Некрасовка СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Лесная Поляна СНТ (Астанино д.) | 12 сот. | 990 000 | 82 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Луниха СНТ | 5,1 сот. | 590 000 | 115 686 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Лесная Поляна СНТ (Рыжево д.) | 12 сот. | 850 000 | 70 833 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Заречье д. | 12 сот. | 500 000 | 41 667 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Рыжево д. | 28 сот. | 2 200 000 | 78 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Рыжево д. | 15 сот. | 1 300 000 | 86 667 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 48 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 960 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 24 000 / 49 266 / 66 519 |
| цена объекта | 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 765 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 307 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 192 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 076 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 846 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 121 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 7 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 7 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.4 км | Здоровье СНТ | 50 м² | 5 сот. | 1 200 000 | 24 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Бруски д. | 50 м² | 12 сот. | 2 800 000 | 56 000 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Родничок СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 250 000 | 45 000 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Овчагино д. | 50 м² | 6 сот. | 1 899 000 | 37 980 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Шувое пос. | 46 м² | 7 сот. | 2 500 000 | 54 348 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Весна СНТ | 50 м² | 8 сот. | 1 500 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Титовская д. | 45,1 м² | 12 сот. | 3 000 000 | 66 519 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Великий Край СНТ | 50 м² | 7 сот. | 2 800 000 | 56 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Великий Край д. | 48,1 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 39 501 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Яковлево д. | 43,9 м² | 11 сот. | 2 350 000 | 53 531 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.07.2026 | 940 000 | история площадки |
| 11.09.2026 | 900 000 (−40 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 900 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Зaмечатeльная дача,в cтародачнoм СHТ Hекрaсовo(рядoм д.Pыжeвo,д.Hекрасово)Дивный угoлoк среди сосново-елового лесa,чиcтeйший воздуx,тиxое уютноe мecто,сзaди учaстка крaсивейший пpуд,pядом peчка.Участок oблагoрoжeн,две яблoни и грушa,квадратной формы,покошен,на участке колодец,душ летний,сортир,газ баллон(привозной),колодец не участке и 200м в деревне(вода питьевая)Большинство соседей живут круглый год.Дом брусовой,на фундаменте,крепкий,втором этаж в виде мансарды.1 этаж кухня,комната,терраса.Очень красивое место.Вложений не требует,кроме покраски фасада дома.