Рогачевское ш., 81 км от МКАД
Назарово д., Дмитровский гор. округ
Дом 45 м², участок 15 сот., щитовой, 2023 год.
Цена 2,5 млн ₽, поднимали с 2,1 млн; первая цена 2,1 млн ₽ от 11.02.2026.
Рейтинг 20/100 · уверенность 66 %
Земля ≈89 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 1,34 млн → дом ≈1,16 млн ₽, 26 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км, 36 тыс.–54 тыс. ₽/м², медиана 49 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,02 млн / целевая ≈1,82 млн / пессимист. ≈1,61 млн → от пессимистичной прибыль −1,31 млн ₽, маржа −81 %, ROI −45 %.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: скважина, газ.
До ст. имени Барсученко ≈20,7 км по прямой; до МКАД 81 км, на машине ≈1 ч 16 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №23061
Рейтинг 20/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 6 (разброс ₽/м² 13 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 27 % | 5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 40 % | 5.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 89 166 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 337 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 163 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 25 844 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.3 км | Алешино д. | 6,3 сот. | 1 080 000 | 171 429 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Алешино д. | 8 сот. | 799 000 | 99 875 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Алешино д. | 13,8 сот. | 1 382 000 | 100 145 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Алешино д. | 10 сот. | 2 100 000 | 210 000 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Алешино д. | 18 сот. | 1 590 000 | 88 333 | снят (цена объявления) 21.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Алешино д. | 15 сот. | 950 000 | 63 333 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Малое Рогачево д. | 30 сот. | 4 300 000 | 143 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Алешино д. | 12 сот. | 1 100 000 | 91 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Алешино д. | 14 сот. | 2 500 000 | 178 571 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Садниково СНТ | 11,8 сот. | 490 000 | 41 525 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 36 481 / 48 758 / 54 167 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 019 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 918 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 817 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 615 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 310 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −81 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −45 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 15.9 км | Гея СНТ | 45,8 м² | 8 сот. | 2 300 000 | 50 218 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Насоново д. | 36 м² | 8 сот. | 1 950 000 | 54 167 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.6 км | Мишнево д. | 37 м² | 20 сот. | 1 750 000 | 47 297 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.7 км | Карамышево СНТ | 49,9 м² | 8 сот. | 850 000 | 17 034 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.9 км | Гея СНТ | 35 м² | 8 сот. | 1 800 000 | 51 429 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18 км | Вербилки пгт | 54 м² | 8 сот. | 1 970 000 | 36 481 | снято (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.4 км | Ивушка-2 СНТ | 35 м² | 8,5 сот. | 1 650 000 | 47 143 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.02.2026 | 2 100 000 | история площадки |
| 04.04.2026 | 2 500 000 (+400 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача для сезонного проживания и ведения личного подсобного хозяйства. Всё для этого имеется: летний водопровод, газ пропан, электричество 15кВт: скважина. На даче также имеется садовый щитовой домик ( в котором можно прописаться), гараж для инвентаря; парник 3×6; , забор из металлпрофиля с воротами и отдельной калиткой.Соседей по периметру нет. Также имеются плодовые деревья и кустарники. Березовая роща, также в задней части высажены молодые сосны и ели, ну и с правой стороны расположена - большая лужайка для выгула своих домашних питомцев, плюс экзотический водоём...и как большой плюс это возможность для расширения и нет никаких соседей по границе.