Рогачевское ш., 86 км от МКАД
Горицы д., Дмитровский гор. округ
Дом 29,5 м², участок 17 сот., 1956 год.
Цена 2,6 млн ₽; цена не менялась с 21.10.2026.
Рейтинг 13/100 · уверенность 58 %
Земля ≈61 тыс. ₽/сот. × 17 сот. = 1,03 млн → дом ≈1,57 млн ₽, 53 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 20 км, 45 тыс.–162 тыс. ₽/м², медиана 53 тыс.
Ремонт ≈390 тыс., покупка после торга ≈2,21 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,71 млн / целевая ≈1,54 млн / пессимист. ≈1,37 млн → от пессимистичной прибыль −1,23 млн ₽, маржа −90 %, ROI −47 %.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: печь.
До ст. имени Барсученко ≈17,1 км по прямой; до МКАД 86 км, на машине ≈1 ч 14 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №23059
Рейтинг 13/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 9 (разброс ₽/м² 75 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 20 % | 4.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 60 833 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 034 000 ₽ (17 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 566 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 53 085 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Горицы д. | 20 сот. | 1 000 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Горицы д. | 12 сот. | 850 000 | 70 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Горицы д. | 15 сот. | 850 000 | 56 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Горицы д. | 30 сот. | 3 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Горицы д. | 5 сот. | 499 000 | 99 800 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Горицы д. | 10 сот. | 1 600 000 | 160 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Бунятино д. | 7,3 сот. | 1 300 000 | 178 082 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Бунятино д. | 15 сот. | 900 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Бунятино д. | 15 сот. | 950 000 | 63 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Курьково д. | 24 сот. | 2 000 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 29,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 390 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 45 161 / 53 333 / 162 500 |
| цена объекта | 2 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 210 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 709 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 624 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 538 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 367 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 233 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −90 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −47 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.6 км | Аревское д. | 30 м² | 19 сот. | 3 000 000 | 100 000 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Художественная Вышивка СНТ | 31 м² | 10,6 сот. | 1 400 000 | 45 161 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.4 км | Куминово пос. | 30 м² | 10,8 сот. | 1 600 000 | 53 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.8 км | Родничок-1 СНТ | 30 м² | 10,8 сот. | 1 600 000 | 53 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.3 км | Зубово пос. | 30 м² | 15 сот. | 3 300 000 | 110 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.5 км | Заовражье СНТ | 24 м² | 12 сот. | 3 900 000 | 162 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.7 км | Ивушка-2 СНТ | 35 м² | 8,5 сот. | 1 650 000 | 47 143 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.1 км | Борис-Глеб д. | 24 м² | 15 сот. | 1 650 000 | 68 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15 км | Мишнево д. | 37 м² | 20 сот. | 1 750 000 | 47 297 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.10.2026 | 2 600 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 600 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дом с правом прописки в деревне Горицы, Дмитровский район (Московская область). На участке 17 соток расположены два строения: основной дом, пригодный для круглогодичного проживания (отапливается печью), и летний домик. Выполнен ввод электричества 15 кВт, на участке организован летний водопровод. Территория огорожена по периметру забором, высажены плодовые деревья яблони, крыжовник, смородина. Вся необходимая инфраструктура (магазины, школа, медицинские пункты) находится в 5 км от участка, в селе Рогачево. Код пользователя: 194407 Номер в базе: 12944166