Рогачевское ш., 56 км от МКАД · земля с домом
Лутосня СНТ, Дмитровский гор. округ
Дом 72 м², участок 16 сот., дерево.
Дом по описанию: «Продаётся земельный участок площадью 16 соток с жилым домом площадью 72 кв. М.»
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 04.06.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 55 %
Земля ≈77 тыс. ₽/сот. × 16 сот. = 1,23 млн → дом ≈2,27 млн ₽, 32 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 29 тыс.–99 тыс. ₽/м², медиана 48 тыс.
Ремонт ≈1,44 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,59 млн / целевая ≈3,23 млн / пессимист. ≈2,87 млн → от пессимистичной прибыль −1,54 млн ₽, маржа −54 %, ROI −35 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Головково ≈17,3 км по прямой; до МКАД 56 км, на машине ≈1 ч 08 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23046
Рейтинг 23/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 89 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 63 % | 12.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 100 % | 6.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 24 % | 3.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 76 875 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 230 000 ₽ (16 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 270 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 31 528 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Лутосня СНТ | 10 сот. | 750 000 | 75 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Костюнино д. | 12 сот. | 990 000 | 82 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Лутосня СНТ | 20 сот. | 1 400 000 | 70 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Костюнино д. | 30 сот. | 3 800 000 | 126 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Костюнино д. | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Демьяново СНТ | 12 сот. | 1 300 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Дубровки с. | 12 сот. | 2 100 000 | 175 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Дубровки с. | 3,1 сот. | 3 000 000 | 967 742 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Аладьино д. | 17 сот. | 680 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Аладьино д. | 16 сот. | 1 600 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 72 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 440 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 571 / 47 570 / 98 718 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 588 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 409 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 229 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 870 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 545 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −54 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −35 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.2 км | Осинки д. | 73 м² | 15 сот. | 5 000 000 | 68 493 | снято (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Григорьевское д. | 72 м² | 12 сот. | 3 700 000 | 51 389 | снято (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Шулепниково д. | 80 м² | 19 сот. | 3 500 000 | 43 750 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Струбково д. | 69,7 м² | 13 сот. | 5 950 000 | 85 366 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Борис-Глеб д. | 78 м² | 9,8 сот. | 7 700 000 | 98 718 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Зубово пос. | 77 м² | 12 сот. | 2 200 000 | 28 571 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Попелково д. | 60 м² | 10 сот. | 2 500 000 | 41 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Залесье д. | 74 м² | 15 сот. | 5 700 000 | 77 027 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Селифоново д. | 58,2 м² | 17,5 сот. | 1 900 000 | 32 646 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Пруды д. | 60 м² | 13 сот. | 1 950 000 | 32 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.06.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся земельный участок площадью 16 соток с жилым домом площадью 72 кв. М. По адресу: Московская область, Дмитровский район, сельское поселение Синьковское, деревня Костюнино, с. Н п. К Лутосня. Отличный вариант для постоянного проживания или дачи. Дом деревянный, 2х этажный, электричество имеется. Участок площадью 16 соток, огорожен забором. Достопримечательности рядом: Река Лутосня чистая, живописная, подходит для рыбалки, пикников и прогулок. Берег удобный для спуска. Лесные массивы вокруг Cht хвойные и смешанные леса, богатые грибами и ягодами (особенно в сезон). Дмитровское Поозёрье система озёр и водохранилищ (например, Икшанское, Пестовское) в 20-30 минутах езды отличные места для купания и отдыха. Документы готовы к сделке. Свободная продажа. Один взрослый собственник. Помощь в оформлении Ипотеки.