Рогачевское ш., 20 км от МКАД · земля с домом
Саморядово д., Дмитровский гор. округ
Дом 42 м², участок 9,6 сот.
Дом по описанию: «На участке расположены зарегистрированные в Егрн жилой дом площадью 42 м2 и баня площадью 15 м2.»
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 17.10.2026.
Рейтинг 64/100 · уверенность 53 %
Земля рядом ≈456 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,3 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 71 тыс.–205 тыс. ₽/м², медиана 132 тыс.
Ремонт ≈540 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,58 млн / целевая ≈5,02 млн / пессимист. ≈4,46 млн → от пессимистичной прибыль ≈947 тыс. ₽, маржа 21 %, ROI 27 %.
Коммуникации: вода — есть; септик; свет — есть; в описании: баня.
До ст. Белый Раст ≈2,5 км по прямой; до МКАД 20 км, на машине ≈30 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23045
Рейтинг 64/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, фото); аналогов 10 (разброс ₽/м² 58 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 54 % | 26.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 96 % | 6.9 |
| участок | 5 | 51 % | 3.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 5.4 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 455 952 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,3 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 4 377 000 ₽ (9,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Саморядово д. | 14,6 сот. | 7 350 000 | 503 425 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Саморядово д. | 6,9 сот. | 1 100 000 | 159 420 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Саморядово д. | 7 сот. | 11 000 000 | 1 571 429 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Саморядово д. | 14,6 сот. | 7 400 000 | 506 849 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Малая Черная д. | 7,5 сот. | 3 500 000 | 466 667 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Горки Сухаревские д. | 5 сот. | 3 000 000 | 600 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Малая Черная д. | 8,4 сот. | 3 800 000 | 452 381 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Разряд СНТ | 6 сот. | 4 500 000 | 750 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Малая Черная д. | 35 сот. | 9 450 000 | 270 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Горки Сухаревские д. | 12 сот. | 10 000 000 | 833 333 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 42 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 540 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 71 429 / 132 500 / 204 878 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 577 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 298 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 019 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 462 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 947 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 21 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 27 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.4 км | Ермолино Парк КП | 40 м² | 8,4 сот. | 4 600 000 | 115 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Сухарево д. | 40 м² | 6 сот. | 6 000 000 | 150 000 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Дружба СНТ | 42 м² | 7 сот. | 3 000 000 | 71 429 | снято (цена объявления) 20.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Федоскино с. | 42 м² | 6 сот. | 7 000 000 | 166 667 | снято (цена объявления) 01.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Глазово д. | 45 м² | 8,3 сот. | 4 800 000 | 106 667 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Марфино с. | 41 м² | 7,6 сот. | 8 400 000 | 204 878 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.3 км | Дорожник-1 СНТ | 42 м² | 10 сот. | 3 000 000 | 71 429 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Кунья Роща-1 СНТ | 38,9 м² | 10 сот. | 6 400 000 | 164 524 | снято (цена объявления) 14.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | 40 м² | 5,2 сот. | 6 850 000 | 171 250 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.9 км | Строитель СНТ | 40 м² | 7,6 сот. | 3 500 000 | 87 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.10.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся участок 9,57 сотки в Саморядово с коммуникациями. Площадь участка 957 м2 (9,57 сотки). Категория земель земли сельскохозяйственного назначения, разрешённое использование для садоводства. Коммуникации: Электричество. Вода. Канализация септик. На участке расположены зарегистрированные в Егрн жилой дом площадью 42 м2 и баня площадью 15 м2. Дом и баня скорей всего под снос. Участок и постройки оформлены в собственность. По выпискам Егрн от 03.09.2026 ограничения прав и обременения не зарегистрированы. Кадастровый номер участка: 50:04:0110404:144.