Новорязанское ш., 88 км от МКАД
Нефтяник-9 СТСН, Воскресенск гор. округ
Дом 46,2 м², участок 6 сот., 2005 год.
Цена 2,75 млн ₽, снижали с 3,9 млн; первая цена 3,9 млн ₽ от 18.08.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 67 %
Земля ≈62 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 371 тыс. → дом ≈2,38 млн ₽, 52 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 14 тыс.–72 тыс. ₽/м², медиана 43 тыс.
Ремонт ≈824 тыс., покупка после торга ≈2,34 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,96 млн / целевая ≈1,76 млн / пессимист. ≈1,56 млн → от пессимистичной прибыль −1,6 млн ₽, маржа −102 %, ROI −51 %.
Коммуникации: свет — есть; в описании: скважина.
До ст. Берендино ≈1,9 км по прямой; до МКАД 88 км, на машине ≈1 ч 36 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №2304
Рейтинг 19/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 10 (разброс ₽/м² 39 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 17 % | 3.1 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 61 875 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 371 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 384 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 51 602 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | Ивушка-2 СНТ | 6 сот. | 90 000 | 15 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Пламя СНТ | 7,8 сот. | 500 000 | 64 103 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Строитель-3 СНТ | 6 сот. | 370 000 | 61 667 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Литейщик СНТ | 6 сот. | 550 000 | 91 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Химик-4 СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Ветеран СТСН | 9,5 сот. | 250 000 | 26 316 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Ветеран СТСН | 8 сот. | 500 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Химик-4 СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Мечта СНТ | 8,4 сот. | 1 750 000 | 208 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Строитель-3 СНТ | 12 сот. | 750 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 46,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 824 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 14 286 / 42 692 / 72 198 |
| цена объекта | 2 755 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 341 750 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 956 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 858 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 760 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 565 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 600 750 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −102 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −51 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.7 км | Химик-4 СНТ | 46,4 м² | 6 сот. | 3 350 000 | 72 198 | снято (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Ивушка-2 СНТ | 48 м² | 6,6 сот. | 1 600 000 | 33 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Строитель-3 СНТ | 48 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 35 417 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Семья СНТ | 49 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 51 020 | снято (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | 43 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 58 140 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.7 км | Химик-4 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 36 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Мечта СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 497 000 | 29 940 | снято (цена объявления) 12.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Анфалово-2 СНТ | 45 м² | 6 сот. | 2 222 222 | 49 383 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Мечта СНТ | 42 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Федоровка СНТ | 45,5 м² | 8 сот. | 650 000 | 14 286 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.08.2026 | 3 900 000 | история площадки |
| 20.08.2026 | 3 650 000 (−250 000) | история площадки |
| 21.08.2026 | 3 150 000 (−500 000) | история площадки |
| 01.09.2026 | 2 755 000 (−395 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 755 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача. 2 строения. Участок 6 соток. Скважина 130 метров. Электричество.