Новокаширское ш., 37 км от МКАД
Караваево Озеро КП, Домодедово гор. округ
Дом 60 м², участок 9 сот., брус.
Цена 3,2 млн ₽, снижали с 3,7 млн; первая цена 3,7 млн ₽ от 16.10.2025.
Рейтинг 28/100 · уверенность 58 %
Земля ≈162 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 1,46 млн → дом ≈1,75 млн ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км, 35 тыс.–80 тыс. ₽/м², медиана 61 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,05 млн / целевая ≈3,65 млн / пессимист. ≈3,24 млн → от пессимистичной прибыль −680 тыс. ₽, маржа −21 %, ROI −17 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Барыбино ≈5,7 км по прямой; до МКАД 37 км, на машине ≈46 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23036
Рейтинг 28/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 6 (разброс ₽/м² 26 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 90 % | 16.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 72 % | 4.4 |
| участок | 5 | 45 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 31 % | 4.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 161 667 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 455 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 745 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 083 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Караваево д. | 10 сот. | 2 800 000 | 280 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Караваево д. | 5,1 сот. | 850 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Введенское с. | 15 сот. | 2 400 000 | 160 000 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Караваево д. | 10,2 сот. | 3 200 000 | 313 725 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Введенское с. | 7 сот. | 990 000 | 141 429 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Введенское с. | 7,2 сот. | 1 150 000 | 159 722 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Энергетик-Введенское СНТ | 8 сот. | 1 700 000 | 212 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Караваево д. | 7,5 сот. | 1 587 375 | 211 650 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Караваево д. | 13,3 сот. | 2 481 490 | 186 578 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Караваево д. | 10 сот. | 3 000 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 000 / 61 250 / 80 357 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 050 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 848 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 645 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 240 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -680 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −21 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −17 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.4 км | Заречное СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 35 000 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Ветеран-5 СНТ | 56 м² | 10 сот. | 4 500 000 | 80 357 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Три Берёзки - Бехтеево СНТ | 64 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 62 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | 52 м² | 8,1 сот. | 3 950 000 | 75 962 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.7 км | Софьино д. | 70 м² | 11 сот. | 4 200 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Ветеран-3 СНТ | 72 м² | 8 сот. | 2 800 000 | 38 889 | снято (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Образцово д. | 50 м² | 6 сот. | 6 000 000 | 120 000 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.10.2025 | 3 700 000 | история площадки |
| 27.10.2025 | 3 200 000 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Летний домик на участке с пропиской. Колодец с чистейшей водой 9 колец, электричество 380 квт. Асфальт до участка. Рядом озеро и пляж, лес.