Новокаширское ш., 37 км от МКАД
Новое Матчино КП, Домодедово гор. округ
Дом 46 м², участок 8 сот., сэндвич-панели.
Цена 2,2 млн ₽; цена не менялась с 31.12.2025.
Рейтинг 74/100 · уверенность 67 %
Земля ≈124 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 991 тыс. → дом ≈1,21 млн ₽, 26 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 39 тыс.–172 тыс. ₽/м², медиана 110 тыс.
Ремонт ≈920 тыс., покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,32 млн / целевая ≈4,78 млн / пессимист. ≈4,25 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,46 млн ₽, маржа 34 %, ROI 52 %.
Коммуникации: свет — есть; в описании: газ.
До ст. Барыбино ≈6,8 км по прямой; до МКАД 37 км, на машине ≈36 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23035
Рейтинг 74/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 29 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 90 % | 16.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 63 % | 3.8 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 39 % | 5.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 123 928 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 991 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 209 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 26 283 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Матчино д. | 15 сот. | 1 200 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Матчино д. | 6,4 сот. | 1 400 000 | 218 750 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Матчино д. | 14,7 сот. | 5 500 000 | 374 150 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Матчино д. | 15 сот. | 3 000 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Матчино д. | 9 сот. | 2 124 000 | 236 000 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Матчино д. | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Матчино д. | 7 сот. | 950 000 | 135 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Матчино д. | 6 сот. | 550 000 | 91 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Матчино д. | 16 сот. | 3 200 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Матчино д. | 9 сот. | 3 140 000 | 348 889 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 46 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 920 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 39 130 / 110 000 / 171 504 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 315 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 049 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 784 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 252 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 462 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 34 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 52 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.3 км | Береговой КП | 50 м² | 8 сот. | 5 500 000 | 110 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Мансурово д. | 48 м² | 6,5 сот. | 2 750 000 | 57 292 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Шелест КП | 41 м² | 5,5 сот. | 3 700 000 | 90 244 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Шишкино КП | 37,9 м² | 10 сот. | 6 500 000 | 171 504 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | 46 м² | 5 сот. | 1 799 999 | 39 130 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.8 км | Дивный КП | 41,5 м² | 6 сот. | 5 200 000 | 125 301 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Зеленая роща СНТ | 55 м² | 5,5 сот. | 9 500 000 | 172 727 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Максимиха д. | 50 м² | 6,6 сот. | 5 600 000 | 112 000 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Бехтеево д. | 38 м² | 11,4 сот. | 5 300 000 | 139 474 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Гальчино Сити КП | 35 м² | 6 сот. | 3 800 000 | 108 571 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 31.12.2025 | 2 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дом собственный, магазин Пятёрочка пешком 5 минут, автобусная остановка 5 минут, электричество есть, газ возле дома, торг уместен.