Новокаширское ш., 45 км от МКАД
Толочаново д., Ступино гор. округ
Дом 99 м², участок 6 сот., брус.
Цена 3,4 млн ₽; цена не менялась с 17.04.2026.
Рейтинг 27/100 · уверенность 60 %
Земля ≈89 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 533 тыс. → дом ≈2,87 млн ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 5 в 5 км, 31 тыс.–36 тыс. ₽/м², медиана 32 тыс.
Ремонт ≈1,98 млн, покупка после торга ≈2,89 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,31 млн / целевая ≈2,98 млн / пессимист. ≈2,65 млн → от пессимистичной прибыль −2,22 млн ₽, маржа −84 %, ROI −46 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Вельяминово ≈2,9 км по прямой; до МКАД 45 км, на машине ≈46 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23034
Рейтинг 27/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 4 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 79 % | 15.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 93 % | 6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 32 % | 4.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 88 824 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 533 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 867 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 28 960 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Толочаново д. | 12 сот. | 2 600 000 | 216 667 | снят (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Толочаново д. | 11,5 сот. | 1 400 000 | 121 739 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Толочаново д. | 6,8 сот. | 590 000 | 86 765 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Толочаново д. | 8 сот. | 880 000 | 110 000 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Делакт-1 СНТ | 6 сот. | 900 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Татариново д. | 7,6 сот. | 759 000 | 99 868 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Татариново д. | 15 сот. | 3 000 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Татариново д. | 8 сот. | 760 000 | 95 000 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Татариново д. | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 16.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Татариново д. | 10 сот. | 750 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 99 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 980 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 5 в 5 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 429 / 32 381 / 36 264 |
| цена объекта | 3 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 890 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 309 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 144 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 978 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 647 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 223 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −84 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −46 % |
Аналоги
приличные 5 в 5 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.5 км | Марьинское д. да: «санузла» + «отделка» | 98 м² | 6 сот. | 5 900 000 | 60 204 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Татариново д. да: «ванная» + «отделка» | 105 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 31 429 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Марьинское СНТ да: «ванная» + «отделка» | 105 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 31 429 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Татариново д. да: «ванная» + «отделка» | 105 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 33 333 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Вельяминово пос. да: «ванная» + «отделка» | 91 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 36 264 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.04.2026 | 3 400 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 400 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся добротный, тёплый и уютный каркасный дом идеальное сочетание практичности и эстетики для загородной жизни или круглогодичной дачи. Ключевые преимущества: Солидное основание: брус 150×150 мм по периметру и в одном направлении надёжная опора для всей конструкции. Надёжный силовой каркас: стены и внутренние каркасы, лаги перекрытия доска 40×50 мм лёгкость и прочность в каждом элементе. Комфортный пол: лаги 40×100 мм с шагом 590 мм, черновой пол доска 2025 мм (разреженная, 2-й сорт), предчистовой шпунтованная доска 21 мм камерной сушки тёплый, ровный и долговечный пол. Продуманная защита: паро- и ветроизоляция в комплекте (нахлёст 1015 см, поставляется без проклейки скотчем) контроль микроклимата и долговечность стен. Элегантная отделка: снаружи и внутри евро-вагонка класса A и B камерной сушки аккуратно, стильно и экологично. Надёжная кровля: оцинкованное кровельное железо C8 долговечность и защита от атмосферных влияний. Функциональные окна и двери: 7 глухих Пвх-окон 1000×1000 (однокамерные), дверные полотна деревянные филенчатые (входная и межкомнатные) тёплая и классическая отделка. Небольшие, но уютные высоты потолков: 1-й этаж 2,20 м, 2-й этаж 2,10 м создают атмосферу камерного уюта и экономию на отоплении. Этот дом для тех, кто ценит качественные материалы, аккуратную отделку и продуманную конструкцию. Позвоните мне или напишите в чат отвечу на все вопросы и договоримся о показе.