Новокаширское ш., 31 км от МКАД · земля с домом
Жемчуг СНТ, Домодедово гор. округ
Дом 40 м², участок 7,5 сот.
Дом по описанию: «На участке домик 4* 10 садовый, скважина, туалет и бытовка.»
Цена 2,8 млн ₽, снижали с 3,65 млн; первая цена 3,65 млн ₽ от 03.09.2025.
Рейтинг 59/100 · уверенность 54 %
Земля ≈232 тыс. ₽/сот. × 7,5 сот. = 1,74 млн → дом ≈1,06 млн ₽, 26 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 83 тыс.–117 тыс. ₽/м², медиана 114 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,75 млн / целевая ≈4,27 млн / пессимист. ≈3,8 млн → от пессимистичной прибыль ≈717 тыс. ₽, маржа 19 %, ROI 23 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: скважина; газ — по границе.
До ст. Данилово ≈1,5 км по прямой; до МКАД 31 км, на машине ≈34 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23029
Рейтинг 59/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 36 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 47 % | 19.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 99 % | 18 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 32 % | 1.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 39 % | 5.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 232 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 744 000 ₽ (7,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 056 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 26 400 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Жемчуг СНТ | 6,5 сот. | 1 360 000 | 209 231 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Жемчуг СНТ | 5 сот. | 1 400 000 | 280 000 | снят (цена объявления) 27.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Авангард СНТ | 5 сот. | 1 540 993 | 308 199 | снят (цена объявления) 13.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Красный Путь с. | 14,7 сот. | 8 362 555 | 568 881 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Красный Путь с. | 17,5 сот. | 15 000 000 | 857 143 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Красный Путь с. | 38 сот. | 28 385 000 | 746 974 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Красный Путь с. | 23 сот. | 17 623 420 | 766 236 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Красный Путь с. | 26,7 сот. | 12 680 000 | 474 906 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Семья СНТ | 6 сот. | 1 300 000 | 216 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Бехтеево СНТ | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 83 333 / 114 286 / 117 073 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 746 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 509 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 271 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 797 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 717 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 19 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 23 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.7 км | Бунино КП да: «санузел» + «под ключ» | 42 м² | 7 сот. | 4 800 000 | 114 286 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Бугорок СНТ да: «душевая кабина» + «мебель» | 41 м² | 8 сот. | 4 800 000 | 117 073 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Бехтеево д. да: «ванная» + «мебель» | 36 м² | 6,8 сот. | 3 000 000 | 83 333 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.09.2025 | 3 650 000 | история площадки |
| 06.04.2026 | 2 950 000 (−700 000) | история площадки |
| 09.05.2026 | 2 800 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 800 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Снт "Жемчуг" отличное место: Взносы всего 7т в год. Газ по границе участка. В пешей доступности школа и детские сады. Многие соседи живут круглогодично. В 3 мин пешком "Пятёрочка", "Почта", в 5 мин пешком автобусная остановка на все направления: в международный аэропорт Домодедово (30 мин ехать), до города Домодедово (30 мин ехать), до метро Домодедовская (50 мин примерно). Продаётся отличный дом 40 м2 с участком 7.5 соток в Снт " Жемчуг" (рядом с бывшей в/ч Шахово). По документам 7 с половиной соток, по факту обнесено забором 9 с лишним соток. Снт обжитое, вся инфраструктура в наличии. На участке домик 4* 10 садовый, скважина, туалет и бытовка. Плюс отличный забор. Спокойные соседи. Газ по границе. Документы в полном порядке и готовы к сделке. Цена в 2 млн 800 тысяч.