Новокаширское ш., 56 км от МКАД
Родничок СНТ, Ступино гор. округ
Дача 23,2 м², участок 5,4 сот., сэндвич-панели.
Цена 1,1 млн ₽; цена не менялась с 04.05.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 54 %
Земля ≈59 тыс. ₽/сот. × 5,4 сот. = 318 тыс. → дом ≈782 тыс. ₽, 34 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 22 тыс.–69 тыс. ₽/м², медиана 42 тыс.
Ремонт ≈464 тыс., покупка после торга ≈935 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈943 тыс. / целевая ≈849 тыс. / пессимист. ≈754 тыс. → от пессимистичной прибыль −645 тыс. ₽, маржа −86 %, ROI −46 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Малино ≈2,6 км по прямой; до МКАД 56 км, на машине ≈1 ч 10 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23025
Рейтинг 23/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 50 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 63 % | 14.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 7.3 |
| участок | 5 | 13 % | 1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 58 854 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 318 000 ₽ (5,4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 782 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 33 707 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Родничок СНТ | 8 сот. | 1 300 000 | 162 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Пчелка СНТ | 24 сот. | 1 450 000 | 60 417 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Мечта СНТ | 12 сот. | 450 000 | 37 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Озерное СНТ | 12 сот. | 490 000 | 40 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Березки-НТ СНТ | 12 сот. | 1 600 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Радуга СНТ | 12,5 сот. | 780 000 | 62 400 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Оазис СНТ | 8 сот. | 700 000 | 87 500 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Лесная Поляна-7 СНТ | 12 сот. | 850 000 | 70 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Тители-6 СНТ | 12 сот. | 950 000 | 79 167 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Николо-Тители д. | 12 сот. | 700 000 | 58 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 23,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 464 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 21 667 / 42 500 / 68 750 |
| цена объекта | 1 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 935 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 943 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 896 000 ₽ |
| продажа: целевая | 849 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 754 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -645 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −86 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −46 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 14.9 км | Немцово СНТ | 20 м² | 6 сот. | 3 800 000 | 190 000 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.9 км | Ласточка СНТ | 20 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Дорожник КП | 25 м² | 6 сот. | 890 000 | 35 600 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.4 км | Радуга-3 СНТ | 24 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 68 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.3 км | Лада СНТ | 25 м² | 8 сот. | 2 800 000 | 112 000 выброс, не в счёт | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.7 км | Мясищево д. | 25 м² | 6 сот. | 850 000 | 34 000 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Дорожник КП | 28 м² | 6 сот. | 1 330 000 | 47 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Березнецово с. | 30 м² | 6 сот. | 650 000 | 21 667 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.1 км | Первомайский СНТ | 20 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 65 000 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14 км | Машиностроитель-9 СНТ | 20 м² | 8 сот. | 750 000 | 37 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.05.2026 | 1 100 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 100 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
На участке кроме дома имеется: летняя кухня, туалет, сарай и душ. Летняя кухня летом используется как спальня.