Новокаширское ш., 46 км от МКАД
Большое Татариново КП, Ступино гор. округ
Дом 99 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 3,3 млн ₽, поднимали с 3,2 млн; первая цена 3,2 млн ₽ от 07.09.2025.
Рейтинг 29/100 · уверенность 61 %
Земля ≈120 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 720 тыс. → дом ≈2,58 млн ₽, 26 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 5 км, 31 тыс.–36 тыс. ₽/м², медиана 32 тыс.
Ремонт ≈1,78 млн, покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,31 млн / целевая ≈2,98 млн / пессимист. ≈2,65 млн → от пессимистичной прибыль −1,94 млн ₽, маржа −73 %, ROI −42 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: скважина, септик (по описанию).
До ст. Вельяминово ≈3,8 км по прямой; до МКАД 46 км, на машине ≈47 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23023
Рейтинг 29/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 4 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 77 % | 14.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 86 % | 5.3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 40 % | 5.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 120 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 720 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 580 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 26 061 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Пропан СНТ | 6 сот. | 1 450 000 | 241 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Леньково д. | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Леньково д. | 8 сот. | 1 300 000 | 162 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Делакт-1 СНТ | 6 сот. | 900 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Марьинское д. | 6 сот. | 1 900 000 | 316 667 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Толочаново д. | 6,8 сот. | 590 000 | 86 765 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Марьинское д. | 10 сот. | 2 600 000 | 260 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Толочаново д. | 8 сот. | 880 000 | 110 000 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Марьинское д. | 6 сот. | 1 100 000 | 183 333 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Марьинское д. | 10 сот. | 1 900 000 | 190 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 99 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 780 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 5 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 429 / 32 381 / 36 264 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 309 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 144 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 978 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 647 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 938 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −73 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −42 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 4 в 5 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Марьинское СНТ да: «ванная» + «отделка» | 105 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 31 429 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Татариново д. да: «ванная» + «отделка» | 105 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 31 429 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Татариново д. да: «ванная» + «отделка» | 105 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 33 333 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Вельяминово пос. да: «ванная» + «отделка» | 91 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 36 264 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.09.2025 | 3 200 000 | история площадки |
| 19.09.2025 | 2 900 000 (−300 000) | история площадки |
| 12.01.2026 | 3 300 000 (+400 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 300 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дом на участке 6 соток. Цена без коммуникаций. Коммуникации: скважина с вводом в дом, септик евролос 3-4 человека, электроразводка по дому. 500 тысяч рублей. Площадь дома 90 кв. . м. Спальни, 1 сан узел, холл, кухня-гостиная. Дом расположен в 30 минутах от Мкад по скоростному шоссе м4 Дон. Дом Новый, каркасный утепление 150 мм. Стены. 200 пол, потолок. Утеплитель базальтовая плита. Вен зазор. Кровля металлочерепица. Отделка наружная имитация бруса. Внутренняя евровагонка. Весь отделочный материал камерной сушки. Проложена оцинкованная сетка от грызунов. Установлены двух камерные стеклопакеты. Дом установлен на свайно-винтовой. Автобусная остановка на окраине поселка. Добраться можно до Михнево, Барыбино. Ближайшие школа, детсад в дер. Татариново 3км. Магазины в Татариново 3км или в Константиново. По границе поселка водоём. Возможно продажа в ипотеку.