Новокаширское ш., 37 км от МКАД
МЭИ СНТ, Домодедово гор. округ
Дом 80 м², участок 8,7 сот., кирпич.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 15.04.2026.
Рейтинг 33/100 · уверенность 60 %
Земля ≈199 тыс. ₽/сот. × 8,7 сот. = 1,73 млн → дом ≈1,77 млн ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 5 в 10 км, 52 тыс.–122 тыс. ₽/м², медиана 59 тыс.
Ремонт ≈1,5 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,94 млн / целевая ≈4,45 млн / пессимист. ≈3,95 млн → от пессимистичной прибыль −521 тыс. ₽, маржа −13 %, ROI −12 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: отопление — печь.
До ст. Барыбино ≈1,6 км по прямой; до МКАД 37 км, на машине ≈38 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23021
Рейтинг 33/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 41 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 90 % | 16.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 43 % | 2.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 51 % | 7.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 199 062 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 732 000 ₽ (8,7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 768 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 100 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | МЭИ СНТ | 8 сот. | 1 590 000 | 198 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | МЭИ СНТ | 10 сот. | 780 000 | 78 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Москабель СНТ | 5,3 сот. | 2 482 591 | 468 413 | снят (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Автопромовец СНТ | 11 сот. | 2 711 500 | 246 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Москабель СНТ | 15,6 сот. | 1 559 000 | 99 936 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | 5 сот. | 1 990 000 | 398 000 | снят (цена объявления) 27.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 8 сот. | 1 900 000 | 237 500 | снят (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 7,3 сот. | 1 750 000 | 239 726 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | Автопромовец СНТ | 10,5 сот. | 2 800 000 | 266 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | приличные 5 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 52 083 / 58 859 / 122 222 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 942 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 695 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 448 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 954 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -521 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −13 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −12 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 5 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.3 км | Кузьминки-1-Кузьминское СНТ да: «душевая» + «меблирован» | 84,1 м² | 8 сот. | 4 950 000 | 58 859 | снято (цена объявления) 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Ивушкино КП да: «санузел» + «отделка» | 78 м² | — | 4 590 000 | 58 846 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Шишкино-3 КП да: «ванная» + «теплыми полами» | 72 м² | 8,7 сот. | 8 800 000 | 122 222 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Татариново с. да: «ванные» + «ремонта» | 72 м² | 8 сот. | 3 750 000 | 52 083 | снято (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Южный парк КП да: «санузела» + «отделка» | 74,3 м² | 8 сот. | 6 500 000 | 87 483 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.04.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся отличный крепкий дачный дом из кирпича, внутри отделка вагонкой, фундамент плита. Дом, при определённом вложении средств, можно сделать для круглогодичного проживания. Участок с уклоном. На участке много цветов. Печное отопление в доме. Три спальни, кухня. Все документы в порядке. Школа в 5 мин ходьбы, станция Барыбино в 20 мин пешком. Магазины рядом. Все вопросы по телефону. Реальному покупателю торг.