Новокаширское ш., 50 км от МКАД
Созидатель СНТ, Ступино гор. округ
Дом 60 м², участок 6,9 сот., бревно.
Цена 2,49 млн ₽, снижали с 2,6 млн; первая цена 2,6 млн ₽ от 21.04.2025.
Рейтинг 24/100 · уверенность 65 %
Земля ≈76 тыс. ₽/сот. × 6,9 сот. = 521 тыс. → дом ≈1,97 млн ₽, 33 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 17 тыс.–94 тыс. ₽/м², медиана 56 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,27 млн / целевая ≈2,94 млн / пессимист. ≈2,62 млн → от пессимистичной прибыль −398 тыс. ₽, маржа −15 %, ROI −13 %.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: печь, баня, скважина.
До ст. Путевой пост 320 км ≈4,7 км по прямой; до МКАД 50 км, на машине ≈49 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23019
Рейтинг 24/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 57 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 71 % | 13.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 79 % | 4.8 |
| участок | 5 | 26 % | 1.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 21 % | 3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 75 556 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 521 000 ₽ (6,9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 969 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 32 817 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Лисичкино СНТ | 9,8 сот. | 1 000 000 | 102 041 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Кишкино д. | 8,1 сот. | 600 000 | 74 074 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Кишкино д. | 6 сот. | 925 000 | 154 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Кишкино д. | 12 сот. | 1 100 000 | 91 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Кишкино д. | 10 сот. | 510 000 | 51 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Кишкино д. | 10 сот. | 550 000 | 55 000 | снят (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Кишкино д. | 5 сот. | 580 000 | 116 000 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Кишкино д. | 8 сот. | 640 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Кишкино д. | 5,5 сот. | 700 000 | 127 273 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Лисичкино СНТ | 11,4 сот. | 990 000 | 86 842 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 16 667 / 55 839 / 93 750 |
| цена объекта | 2 490 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 116 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 272 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 108 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 945 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 618 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -398 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −15 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −13 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Маринино пос. | 60 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 58 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Поляна СНТ | 60 м² | 8 сот. | 2 780 000 | 46 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Лисичкино КП | 65,2 м² | 7 сот. | 4 350 000 | 66 718 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Мебельщик-2 СНТ | 55,3 м² | 7 сот. | 2 950 000 | 53 345 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Константиновское с. | 60 м² | 6,6 сот. | 4 400 000 | 73 333 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Связист СНТ | 59,8 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 75 251 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Октябрьский пос. | 60 м² | 4 сот. | 999 999 | 16 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Агрохолод СНТ | 65 м² | 8 сот. | 2 400 000 | 36 923 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Мечта СНТ | 60 м² | 9 сот. | 2 499 999 | 41 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Солнечный СНТ | 64 м² | 8 сот. | 6 000 000 | 93 750 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.04.2025 | 2 600 000 | история площадки |
| 21.06.2025 | 2 500 000 (−100 000) | история площадки |
| 05.07.2025 | 2 490 000 (−10 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 490 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
В продаже отличная дача с баней и беседкой на участке 7 соток. Дом двухэтажный, зарегистрирован. Конструкция бревно. Отопление кирпичная печь с лежанкой. На первом этаже прихожая, кухня, гостиная. На втором большая комната. На участке баня, дровяная, русская, с хорошей печкой. Комната отдыха, помывочная. Отдельно стоящая веранда с панорамным остеклением позволит прекрасно провести время с семьей и друзьями. Водоснабжение летнее, скважина 100 метров. Без обременений и задолженностей. Дополнительная информация по телефону звоните.