Новокаширское ш., 54 км от МКАД
Чернышово с., Ступино гор. округ
Дом 20 м², участок 5 сот., бревно.
Цена 500 тыс. ₽, снижали с 800 тыс.; первая цена 700 тыс. ₽ от 03.12.2025.
Рейтинг 78/100 · уверенность 50 %
Земля ≈72 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 362 тыс. → дом ≈138 тыс. ₽, 7 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 48 тыс.–88 тыс. ₽/м², медиана 64 тыс.
Ремонт ≈300 тыс., покупка после торга ≈425 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,5 млн / целевая ≈1,35 млн / пессимист. ≈1,2 млн → от пессимистичной прибыль ≈477 тыс. ₽, маржа 40 %, ROI 66 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: печь, колодец.
До ст. Михнево ≈4,3 км по прямой; до МКАД 54 км, на машине ≈47 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23017
Рейтинг 78/100 · уверенность 50 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 41 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 50 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 66 % | 14.1 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 82 % | 5.9 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 72 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 362 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 138 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 6 900 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Чернышово с. | 11 сот. | 1 400 000 | 127 273 | в продаже 03.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Чернышово с. | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Чернышово с. | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Чернышово с. | 8,1 сот. | 790 000 | 97 531 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Чернышово с. | 9 сот. | 540 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Чернышово с. | 6 сот. | 420 000 | 70 000 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Чернышово с. | 7,3 сот. | 700 000 | 95 890 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Чернышово с. | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Чернышово с. | 13 сот. | 3 500 000 | 269 231 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Вентилятор-2 СНТ | 6 сот. | 480 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 47 500 / 63 960 / 88 235 |
| цена объекта | 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 425 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 502 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 427 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 352 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 202 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 477 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 40 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 66 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.8 км | Михнево пгт | 20 м² | 6 сот. | 950 000 | 47 500 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Новгородово дп | 17 м² | 5 сот. | 1 500 000 | 88 235 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Проскурниково д. | 24 м² | 7 сот. | 2 800 000 | 116 667 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Лесные Поляны СНТ | 25 м² | 6 сот. | 1 599 000 | 63 960 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.12.2025 | 700 000 | история площадки |
| 17.04.2026 | 800 000 (+100 000) | история площадки |
| 24.04.2026 | 600 000 (−200 000) | история площадки |
| 02.05.2026 | 500 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю 1/2 бревенчатого дома в аварийном состоянии под снос( сгнившие венцы), одна комната 20 кв. М с печкой, отдельный вход в дом. Участок 5 соток, межевание выполнено, участок в личной собственности. Дом в обещедолевой собственности по 1/2. В доме возможна прописка. Участок заросший, в основном травой. Колодец почищен, находится напротив дома. Напротив дома два больших пруда. Хорошая дорога до дома, зимой чистится. Деревня жилая, соседи живут зимой. Ближайшая станция ж/д Михнево. Ижс, Лпх. Документы основание для продажи: наследное дело.