Новокаширское ш., 54 км от МКАД
Огонек СНТ, Ступино гор. округ
Дача 60 м², участок 6 сот., сэндвич-панели.
Цена 2,45 млн ₽; цена не менялась с 25.09.2025.
Рейтинг 24/100 · уверенность 59 %
Земля ≈78 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 465 тыс. → дом ≈1,99 млн ₽, 33 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 30 тыс.–62 тыс. ₽/м², медиана 50 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈2,08 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,55 млн / целевая ≈2,3 млн / пессимист. ≈2,04 млн → от пессимистичной прибыль −1,14 млн ₽, маржа −56 %, ROI −36 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: канализация — есть; в описании: колодец.
До ст. пл. 328 км ≈1,6 км по прямой; до МКАД 54 км, на машине ≈58 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23015
Рейтинг 24/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 42 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 66 % | 12 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 20 % | 2.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 77 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 465 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 985 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 33 083 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.6 км | Долина СНТ | 10 сот. | 1 350 000 | 135 000 | снят (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Полесье СНТ | 8 сот. | 600 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Лужки СНТ | 12 сот. | 800 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Каменка д. | 13 сот. | 800 000 | 61 538 | в продаже 22.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Каширка-2 СНТ | 8 сот. | 950 000 | 118 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Знание СНТ | 8 сот. | 1 100 000 | 137 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Каширка-2 СНТ | 8 сот. | 900 000 | 112 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Манометр СНТ | 8,1 сот. | 1 850 250 | 228 426 | снят (цена объявления) 24.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Михнево пгт | 6 сот. | 510 000 | 85 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Астафьево СНТ | 8,2 сот. | 850 000 | 103 659 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 29 630 / 50 401 / 62 500 |
| цена объекта | 2 450 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 082 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 554 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 426 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 299 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 043 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 139 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −56 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −36 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.2 км | Радуга-3 СНТ | 52 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 40 385 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Лето СНТ | 56 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 62 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Чайка-1 СНТ | 54 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 29 630 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Вита СНТ | 48 м² | 8 сот. | 2 900 000 | 60 417 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.09.2025 | 2 450 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 450 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
На участке дом, веранда, гараж, вода в доме, на веранде, туалет в доме, печка, туалет 3 кольца, мебель останется как на фото, на участке две яблони, кусты смородины. Территория огорожена, есть свой пруд на территории Снт, колодец круглогодичный, вода питьевая, ворота открываются с телефона, охрана круглый год, вывоз мусора, дороги чистят, доступ есть всегда.