Новокаширское ш., 38 км от МКАД
Введенское с., Домодедово гор. округ
Дача 50 м², участок 7 сот.
Цена 2,5 млн ₽, поднимали с 2,1 млн; первая цена 2,1 млн ₽ от 16.07.2024.
Рейтинг 27/100 · уверенность 59 %
Земля ≈160 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 1,12 млн → дом ≈1,38 млн ₽, 28 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 27 тыс.–80 тыс. ₽/м², медиана 45 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,27 млн / целевая ≈2,04 млн / пессимист. ≈1,82 млн → от пессимистичной прибыль −1,31 млн ₽, маржа −72 %, ROI −42 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Барыбино ≈6,4 км по прямой; до МКАД 38 км, на машине ≈48 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23007
Рейтинг 27/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 34 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 89 % | 16.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 66 % | 4 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 35 % | 5.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 159 792 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 119 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 381 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 27 620 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Введенское с. | 12 сот. | 2 150 000 | 179 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Введенское с. | 8 сот. | 1 299 999 | 162 500 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Введенское с. | 7,2 сот. | 1 150 000 | 159 722 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Введенское с. | 16 сот. | 2 000 000 | 125 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Энергетик-Введенское СНТ | 8 сот. | 1 700 000 | 212 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Введенское с. | 15 сот. | 2 400 000 | 160 000 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Введенское с. | 5,2 сот. | 780 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Введенское с. | 6,7 сот. | 1 300 000 | 194 030 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Введенское с. | 11 сот. | 1 900 000 | 172 727 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Караваево д. | 10,2 сот. | 3 200 000 | 313 725 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 667 / 45 000 / 80 000 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 270 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 156 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 043 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 816 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 309 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −72 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −42 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.9 км | Дебречено д. | 50 м² | 6 сот. | 5 700 000 | 114 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Ветеран-5 СНТ | 50 м² | 10 сот. | 2 600 000 | 52 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Востец-Ляхово СНТ | 52 м² | 6,2 сот. | 2 400 000 | 46 154 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Пеленг-Борисово СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 590 000 | 31 800 | снято (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | 50 м² | 4 сот. | 3 300 000 | 66 000 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.7 км | Новое Вельяминово ТСН | 50 м² | 8 сот. | 4 000 000 | 80 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Ганусово СНТ | 50 м² | 6,4 сот. | 2 250 000 | 45 000 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Залесье д. | 47 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 36 170 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Востец-Ляхово СНТ | 45 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 26 667 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Пеленг-Борисово СНТ | 53 м² | 6,5 сот. | 1 850 000 | 34 906 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.07.2024 | 2 100 000 | история площадки |
| 07.10.2024 | 2 000 000 (−100 000) | история площадки |
| 26.11.2024 | 2 100 000 (+100 000) | история площадки |
| 24.01.2025 | 2 150 000 (+50 000) | история площадки |
| 09.03.2025 | 1 800 000 (−350 000) | история площадки |
| 09.04.2025 | 2 100 000 (+300 000) | история площадки |
| 11.08.2025 | 1 800 000 (−300 000) | история площадки |
| 18.01.2026 | 2 100 000 (+300 000) | история площадки |
| 01.04.2026 | 2 500 000 (+400 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся участок 7соток с домом, на участке выкопали колодец. Свет подключен. Забор с двух сторон. На все доп. Вопросы отвечу с удовольствием.