Новокаширское ш., 52 км от МКАД
Нефтяник СНТ, Ступино гор. округ
Дача 85 м², участок 8 сот., брус.
Цена 1,8 млн ₽, поднимали с 1,65 млн; первая цена 1,65 млн ₽ от 12.06.2025.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 72/100 · уверенность 61 %
Земля ≈75 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 600 тыс. → дом ≈1,2 млн ₽, 14 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 50 тыс.–91 тыс. ₽/м², медиана 67 тыс.
Ремонт ≈1,6 млн, покупка после торга ≈1,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,75 млн / целевая ≈5,17 млн / пессимист. ≈4,6 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,47 млн ₽, маржа 32 %, ROI 47 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: печь.
До ст. Путевой пост 320 км ≈1,4 км по прямой; до МКАД 52 км, на машине ≈50 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23004
Рейтинг 72/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 22 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 94 % | 40 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 69 % | 12.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 74 % | 10.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 75 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 600 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 200 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 14 118 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Нефтяник СНТ | 6 сот. | 655 000 | 109 167 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Дубки СНТ | 10,7 сот. | 1 300 000 | 121 495 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Михнево пгт | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | снят (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Михнево пгт | 8 сот. | 540 000 | 67 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Константиновское с. | 6 сот. | 540 000 | 90 000 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Радуга-3 СНТ | 6 сот. | 2 000 000 | 333 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Лужки СНТ | 12 сот. | 800 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Михнево пгт | 8,2 сот. | 778 050 | 94 884 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Константиновское с. | 10 сот. | 1 350 000 | 135 000 | снят (цена объявления) 19.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Михнево пгт | 6 сот. | 680 000 | 113 333 | снят (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 85 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 50 000 / 67 458 / 91 463 |
| цена объекта | 1 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 530 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 745 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 458 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 170 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 596 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 466 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 32 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 47 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4 км | Проскурниково д. да: «санузел» + «отделка» | 81 м² | 8 сот. | 6 000 000 | 74 074 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Марьино-2 СНТ да: «санузел» + «ремонтом» | 82 м² | 8 сот. | 7 500 000 | 91 463 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Радуга-2 СНТ да: «санузел» + «мебелирован» | 90,4 м² | 8 сот. | 5 500 000 | 60 841 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Фортуна СНТ да: «унитаз» + «мебель» | 90 м² | 8 сот. | 4 500 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.06.2025 | 1 650 000 | история площадки |
| 05.03.2026 | 1 800 000 (+150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 800 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача с участком 8 соток. Дом 2х этажный из каркаса с печным отоплением. Садовое товарищество охраняется. Организован вывоз мусора и уборка территории. Дороги асфальтированы. Возможен Торг.