Новокаширское ш., 55 км от МКАД
Привалово д., Ступино гор. округ
Дом 24 м², участок 12 сот., бревно.
Цена 1,9 млн ₽, снижали с 2 млн; первая цена 2 млн ₽ от 15.04.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 51 %
Земля ≈76 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 915 тыс. → дом ≈985 тыс. ₽, 41 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 48 тыс.–460 тыс. ₽/м², медиана 66 тыс.
Ремонт ≈380 тыс., покупка после торга ≈1,61 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,88 млн / целевая ≈1,69 млн / пессимист. ≈1,51 млн → от пессимистичной прибыль −489 тыс. ₽, маржа −32 %, ROI −25 %.
Коммуникации: в описании: баня.
До ст. Усады-Окружные ≈7,8 км по прямой; до МКАД 55 км, на машине ≈59 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22995
Рейтинг 25/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 215 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 64 % | 13.8 |
| торг | 5 | 33 % | 2.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 55 % | 4 |
| участок | 5 | 73 % | 5.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 76 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 915 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 985 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 41 042 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Привалово д. | 30 сот. | 3 300 000 | 110 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Привалово д. | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Привалово д. | 5 сот. | 450 000 | 90 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Привалово д. | 8 сот. | 640 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Привалово д. | 18,8 сот. | 2 625 000 | 139 628 | снят (цена объявления) 15.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Привалово д. | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Привалово д. | 7,5 сот. | 620 000 | 82 667 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Привалово д. | 6 сот. | 420 000 | 70 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Привалово д. | 5 сот. | 700 000 | 140 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ивановское с. | 5 сот. | 900 000 | 180 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 24 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 380 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 47 500 / 66 463 / 459 600 |
| цена объекта | 1 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 615 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 882 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 788 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 694 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 506 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -489 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −32 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −25 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.4 км | Гридюкино д. | 25 м² | 12 сот. | 2 200 000 | 88 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Лесные Поляны СНТ | 25 м² | 6 сот. | 1 599 000 | 63 960 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Адонис СНТ | 20 м² | 8 сот. | 1 200 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Талеж с. | 25 м² | 12 сот. | 10 700 000 | 428 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Талеж с. | 25 м² | 12,5 сот. | 11 490 000 | 459 600 | в продаже 15.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Вентилятор-2 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 550 000 | 51 667 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Радуга СНТ | 29 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 68 966 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Гринвуд ТСН | 30 м² | 10 сот. | 6 999 000 | 233 300 | снято (цена объявления) 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Михнево пгт | 20 м² | 6 сот. | 950 000 | 47 500 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Радуга-3 СНТ | 28 м² | 6,6 сот. | 1 650 000 | 58 929 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.04.2026 | 2 000 000 | история площадки |
| 06.05.2026 | 1 900 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 900 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаем участок в д. Привалово, г. Ступино, Московской обл. Участок правильной формы. 12 соток на участке баня с бревна. Пмж и Ижс. Асфальтовая дорога до деревни. Показ оперативен. Звоните.