Новокаширское ш., 46 км от МКАД
Радио СНТ, Домодедово гор. округ
Дача 46 м², участок 8 сот., брус.
Цена 3,15 млн ₽, поднимали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 01.05.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 66 %
Земля ≈128 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1,02 млн → дом ≈2,13 млн ₽, 46 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 46 тыс.–94 тыс. ₽/м², медиана 64 тыс.
Ремонт ≈820 тыс., покупка после торга ≈2,68 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3 млн / целевая ≈2,7 млн / пессимист. ≈2,4 млн → от пессимистичной прибыль −1,1 млн ₽, маржа −46 %, ROI −31 %.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: скважина.
До ст. Усады-Окружные ≈2,3 км по прямой; до МКАД 46 км, на машине ≈44 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22994
Рейтинг 24/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 44 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 77 % | 14.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 127 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 020 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 130 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 46 304 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Поздново д. | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Изумруд-1 СНТ | 6 сот. | 480 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Поздново д. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Поздново д. | 10 сот. | 3 000 000 | 300 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Вельяминово с. | 6 сот. | 720 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Поздново д. | 12 сот. | 2 500 000 | 208 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Поздново д. | 50 сот. | 13 500 000 | 270 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Поздново д. | 27 сот. | 5 740 000 | 212 593 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Поздново д. | 11 сот. | 2 900 000 | 263 636 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Поздново д. | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 46 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 820 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 45 556 / 64 196 / 94 000 |
| цена объекта | 3 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 677 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 995 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 845 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 696 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 396 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 101 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −46 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −31 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.2 км | Ртищево д. | 45 м² | 7,5 сот. | 2 400 000 | 53 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Вельяминово пос. | 45 м² | 4 сот. | 4 200 000 | 93 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Мир СНТ | 47,8 м² | 9 сот. | 2 500 000 | 52 301 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Печатник СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 54 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Дорожник СНТ | 45 м² | 6 сот. | 3 150 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Ртищево д. | 40 м² | 7,5 сот. | 2 500 000 | 62 500 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Каширское шоссе 75-й км | 51,6 м² | 6 сот. | 3 400 000 | 65 891 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Три-О-Сервис СНТ | 50 м² | 12 сот. | 4 700 000 | 94 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Новое Вельяминово ТСН | 50 м² | 8 сот. | 4 000 000 | 80 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Гея СНТ | 45 м² | 7 сот. | 2 050 000 | 45 556 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.05.2026 | 2 999 999 | история площадки |
| 09.11.2026 | 3 150 000 (+150 001) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 150 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 09.11.2026 19:21 | снова в продаже | — → 3 150 000 |
Описание
Полная сумма в договоре, поэтому можно и в ипотеку. 8 соток. Правильной прямоугольной формы 20 на 40. Сам домик 6метров × 5метров. Площадь застройки 30кв. М., сродни однокомнатной квартире. Итого: 28 метров первый этаж и метров 20 второй этаж. Профилированный брус 145 ширина, 195 высота. На ленточном фундаменте. Обжитое снт. Очень зелено. Асфальт прям до снт. Зимой дороги на Снт чистят. Также, добраться можно на автобусе 1008 от м. Домодедовская или на автобусе 62 от ЖД/станции Барыбино. Летний водопровод на участке. Зимой общая скважина на Снт(надо ходить). Вода питьевая. Свет есть. Сейчас заведено 2 фазы на 8квт. Можно без доплат подключить 3 фазы на 15квт. В домике, ещё никто не жил. Дом построен очень очень качественно. Поверьте, есть с чем сравнивать. Полы не гуляют ни на первом, ни на втором этаже, хоть обпрыгайся.