Новокаширское ш., 73 км от МКАД
Возрождение СНТ, Ступино гор. округ
Дача 78,8 м², участок 5 сот., щитовой.
Цена 2,39 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,4 млн ₽ от 08.05.2026.
Рейтинг 21/100 · уверенность 56 %
Земля ≈88 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 441 тыс. → дом ≈1,95 млн ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 23 тыс.–58 тыс. ₽/м², медиана 53 тыс.
Ремонт ≈1,28 млн, покупка после торга ≈2,03 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,32 млн / целевая ≈2,99 млн / пессимист. ≈2,65 млн → от пессимистичной прибыль −654 тыс. ₽, маржа −25 %, ROI −20 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: центральный водопровод; в описании: печь, баня, скважина.
До ст. Колычево ≈7 км по прямой; до МКАД 73 км, на машине ≈1 ч 15 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22987
Рейтинг 21/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 63 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 39 % | 7.1 |
| торг | 5 | 29 % | 1.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 62 % | 3.8 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 44 % | 6.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 88 125 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 441 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 949 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 734 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Возрождение СНТ | 8 сот. | 1 400 000 | 175 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Возрождение СНТ | 9 сот. | 1 300 000 | 144 444 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Тростники д. | 15 сот. | 1 600 000 | 106 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Лотос-3 СНТ | 9,4 сот. | 700 000 | 74 468 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Гиацинт СНТ | 8 сот. | 600 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Тростники д. | 6 сот. | 1 155 000 | 192 500 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Лотос-3 СНТ | 8 сот. | 700 000 | 87 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Петрово д. | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Петрово д. | 10 сот. | 900 000 | 90 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Старая Ситня с. | 12 сот. | 2 600 000 | 216 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 78,8 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 276 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 077 / 53 333 / 58 333 |
| цена объекта | 2 390 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 031 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 318 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 152 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 986 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 654 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -653 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −25 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −20 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.4 км | 60 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 58 333 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 10.2 км | Флора СНТ | 60 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 53 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.8 км | Михнево СНТ | 65 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 23 077 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.05.2026 | 2 400 000 | история площадки |
| 14.05.2026 | 2 500 000 (+100 000) | история площадки |
| 16.05.2026 | 2 390 000 (−110 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 390 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом переведен в назначение: Жилой дом, наименование: Жилой дом все документы полностью готовы к сделке! B продaже дача в Снt "Вoзрождение уч. 30", нe дaлeкo от гopoдa Cтупино (10 минут). Дом двухэтaжный, cветлый и уютный, 6х6 м, каркаcно-щитовой, утеплённый. Внутри отдeлан вагoнкой. Фундaмeнт- лeнтoчный. Hа 1 этаже пpостopнaя террaсa, где oбуcтрoeна куxня, гостиная с печью и спальня. 2 этаж две кoмнаты и шикарный балкон c потрясающим видом на лес. Земельный участок 5 соток ухожен, много плодово-ягодных деревьев и кустарников (яблони, груша, черешня, слива, малина), многолетние цветы. Огорожен забором из металлического штакетника и сетки-рабицы. Водоснабжение централизованное из скважины Снт. На участке также расположены хозблок с мастерской и баня. Удобный подъезд к участку, дороги чистят зимой. В Снт свой магазин, привозят фермерские продукты, молоко. Очень удобная транспортная доступность. Автобусная остановка напротив Снт, в 2 минутах ходьбы. Автобусы ходят часто, также от жд станции Ступино Павелецкого направления.