Новокаширское ш., 52 км от МКАД
Выселки д., Ступино гор. округ
Дача 36 м², участок 8 сот., брус.
Цена 1,49 млн ₽, снижали с 1,7 млн; первая цена 1,7 млн ₽ от 07.09.2025.
Рейтинг 31/100 · уверенность 57 %
Земля ≈46 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 365 тыс. → дом ≈1,12 млн ₽, 31 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км, 38 тыс.–67 тыс. ₽/м², медиана 43 тыс.
Ремонт ≈620 тыс., покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,67 млн / целевая ≈1,5 млн / пессимист. ≈1,33 млн → от пессимистичной прибыль −552 тыс. ₽, маржа −41 %, ROI −29 %.
Коммуникации: колодец; свет — есть; в описании: скважина.
До ст. Малино ≈8,2 км по прямой; до МКАД 52 км, на машине ≈1 ч 04 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22985
Рейтинг 31/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 15 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 69 % | 14.7 |
| торг | 5 | 83 % | 5.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 52 % | 3.7 |
| участок | 5 | 36 % | 2.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 45 621 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 365 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 124 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 31 222 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Ламоново-2 СНТ | 10 сот. | 890 000 | 89 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ритм СНТ | 12 сот. | 950 000 | 79 167 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Нефедьево-2 СНТ | 8 сот. | 560 000 | 70 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ясные Зори-3 дп | 17,2 сот. | 1 950 000 | 113 372 | снят (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Ламоново д. | 15,5 сот. | 650 000 | 41 935 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Ламоново д. | 15,5 сот. | 700 000 | 45 161 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Ясные Зори-3 дп | 11 сот. | 799 000 | 72 636 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Ясные Зори-3 дп | 16 сот. | 600 000 | 37 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Ясные Зори-3 дп | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Ясные Зори-3 дп | 10 сот. | 470 000 | 47 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 620 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 37 500 / 42 619 / 66 667 |
| цена объекта | 1 489 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 265 650 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 667 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 584 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 500 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 334 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -551 650 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −41 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −29 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Россиянка СНТ | 40 м² | 8 сот. | 1 500 000 | 37 500 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Преображенка СНТ | 36,9 м² | 8 сот. | 1 550 000 | 42 005 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Балакирево ДНП | 42 м² | 12 сот. | 1 790 000 | 42 619 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Ромашка СНТ | 42 м² | 12 сот. | 1 150 000 | 27 381 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Ромашка СНТ | 30,3 м² | 12 сот. | 1 800 000 | 59 406 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Рябинка СНТ | 30 м² | 12 сот. | 2 000 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.09.2025 | 1 700 000 | история площадки |
| 08.12.2025 | 1 400 000 (−300 000) | история площадки |
| 16.05.2026 | 1 489 000 (+89 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 489 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Пpодaю дачу. Cнт Березки, Cтупинский paйoн, Мocкoвcкaя область. Площaдь учacтка 8 coток. Учаcток прaвильной прямoугольной формы. Ha учaсткe дачный двухэтажный летний неутепленный дачный домик площадью 36 кв. М., электричество, интернет, скважина с кессоном, колодец, летний душ и туалет, сарай, плодоносящие деpeвья и декоративные кустaрники. По границe учacтка прoxoдит газовaя труба. Снт старое, благоустроенное, экологичное место без промышленных объектов. Многие соседи живут круглогодично. Асфальтовая крошка до участка, круглогодичный подъезд, дороги чистят, охрана, автоматические ворота на въезде в Снт. Хорошая транспортная доступность автобусом от метро Котельники или на авто по Новорязанскому, Каширскому шоссе или М4. Задолженностей по платежам в Снт и иных обременений не имеется. Участок и дом оформлен в собственность. 1 собственник. Документы в наличии.