Новокаширское ш., 46 км от МКАД
Вельяминово с., Домодедово гор. округ
Дача 70,2 м², участок 6 сот., брус.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 20.05.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 66 %
Земля ≈73 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 439 тыс. → дом ≈2,56 млн ₽, 36 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 24 тыс.–67 тыс. ₽/м², медиана 35 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,69 млн / целевая ≈2,43 млн / пессимист. ≈2,16 млн → от пессимистичной прибыль −1,5 млн ₽, маржа −69 %, ROI −41 %.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: печь, баня, скважина, колодец.
До ст. пл. 312 км ≈1,6 км по прямой; до МКАД 46 км, на машине ≈47 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22983
Рейтинг 24/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 45 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 77 % | 14.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 10 % | 1.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 73 109 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 439 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 561 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 36 481 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Вельяминово с. | 6 сот. | 899 999 | 150 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Вельяминово с. | 9,2 сот. | 650 000 | 70 652 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Вельяминово с. | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Вельяминово с. | 8,4 сот. | 999 800 | 119 024 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Вельяминово с. | 5,8 сот. | 3 400 000 | 586 207 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Вельяминово с. | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Вельяминово с. | 8 сот. | 640 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Вельяминово с. | 9,5 сот. | 700 000 | 73 684 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Вельяминово с. | 7,2 сот. | 525 000 | 72 917 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Вельяминово с. | 5,5 сот. | 1 600 000 | 290 909 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 104 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 750 / 35 416 / 67 143 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 695 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 560 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 426 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 156 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 498 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −69 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −41 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Просека-Поздново СНТ | 76 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 31 579 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Вельяминово-ЗИЛ СНТ | 65 м² | 8 сот. | 2 980 000 | 45 846 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Наука-2 СНТ | 70 м² | 7,8 сот. | 4 700 000 | 67 143 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Вельяминово-Юрьевка СНТ | 75 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Полушкино д. | 70 м² | 6 сот. | 3 650 000 | 52 143 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Измеритель СНТ | 72 м² | 8 сот. | 2 000 000 | 27 778 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Орехово СНТ | 74,8 м² | 8 сот. | 4 080 000 | 54 545 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Железнодорожник-Вельяминово СНТ | 80 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 37 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Огонек-3 СНТ | 80 м² | 8 сот. | 2 350 000 | 29 375 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Огонек-3 СНТ | 80 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 23 750 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.05.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Вашему вниманию шикарная дача с баней в старом Снт, 6 соток по документам, 18 соток в бессрочной аренде ( пользуемся с 1983 года). Дом: 50:28:0110310:32. Участок: 50:28:0000000:16631. Дом оформлен, 70 квадратных метров. Первый этаж теплый с печкой чугунной, второй этаж летний. Но он независимый. Лестница на него за дверью входа первого этажа. На первом этаже терраса метров 12, кухня 7, гостиная совмещенная перегородкой со спальней метров 25. Второй этаж- лестничный холл с видом на просеку с домами метров 5, дальше за стеклянной откатной дверью холл метров 9 из него дверь в спальню 18 метров и в детскую 10 метров кВ. Все размеры приблизительно, плана дома нет. Есть летний водопровод, скважина, колодец. Договор на энергоснабжение с Энергосбытом( не с снт). Годовой взнос был 15 тыс. (Сторож, мусор, водопровод, дороги.). 1 собственник, чистые документы, быстрый выход на сделку! Дача мечты! Покажу, звоните.