Новокаширское ш., 53 км от МКАД
Нефедьево с., Ступино гор. округ
Дом 47 м², участок 8 сот., пенобетон.
Цена 1,7 млн ₽; цена не менялась с 24.04.2026.
Рейтинг 47/100 · уверенность 50 %
Земля ≈70 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 558 тыс. → дом ≈1,14 млн ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 33 тыс.–122 тыс. ₽/м², медиана 74 тыс.
Ремонт ≈940 тыс., покупка после торга ≈1,45 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,65 млн / целевая ≈3,29 млн / пессимист. ≈2,92 млн → от пессимистичной прибыль ≈538 тыс. ₽, маржа 18 %, ROI 23 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Малино ≈6,4 км по прямой; до МКАД 53 км, на машине ≈1 ч 05 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22982
Рейтинг 47/100 · уверенность 50 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 85 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 45 % | 20.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 67 % | 13.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 66 % | 4.3 |
| участок | 5 | 36 % | 2.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 45 % | 7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 69 760 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 558 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 142 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 298 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Нефедьево с. | 6,5 сот. | 695 000 | 106 923 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Нефедьево с. | 22,3 сот. | 2 000 000 | 89 686 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Нефедьево с. | 15 сот. | 2 400 000 | 160 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Нефедьево с. | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ясные Зори ДНП | 14 сот. | 1 700 000 | 121 429 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ясные Зори ДНП | 8 сот. | 1 050 000 | 131 250 | снят (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ясные Зори ДНП | 9,9 сот. | 700 000 | 70 707 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Нефедьево с. | 7,2 сот. | 570 000 | 79 167 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ясные Зори ДНП | 7,2 сот. | 500 000 | 69 444 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ясные Зори ДНП | 31 сот. | 1 100 000 | 35 484 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 47 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 940 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 33 333 / 74 000 / 122 500 |
| цена объекта | 1 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 445 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 654 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 471 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 289 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 923 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 538 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 18 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 23 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 14.4 км | Орехово СНТ | 50 м² | 8 сот. | 3 700 000 | 74 000 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.5 км | Солнечный ДНП | 40 м² | 8 сот. | 4 900 000 | 122 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.7 км | Соколово СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 33 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.04.2026 | 1 700 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 700 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю земельный участок с домом, Снт Нефедьево.