Новокаширское ш., 37 км от МКАД
Юсупово с., Домодедово гор. округ
Дом 104,2 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,83 млн ₽, снижали с 3,36 млн; первая цена 3,36 млн ₽ от 29.04.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 84/100 · уверенность 40 %
Земля ≈162 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 975 тыс. → дом ≈1,85 млн ₽, 18 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 5 км, 70 тыс.–95 тыс. ₽/м², медиана 91 тыс.
Ремонт ≈2,08 млн, покупка после торга ≈2,41 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈9,41 млн / целевая ≈8,47 млн / пессимист. ≈7,53 млн → от пессимистичной прибыль ≈3,04 млн ₽, маржа 40 %, ROI 68 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Повадино ≈7,6 км по прямой; до МКАД 37 км, на машине ≈39 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22973
Рейтинг 84/100 · уверенность 40 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 20 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 45.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 90 % | 17.5 |
| торг | 5 | 100 % | 6.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 57 % | 3.7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 63 % | 9.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 162 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 975 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 854 600 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 798 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Юсупово с. | 8 сот. | 1 280 000 | 160 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Юсупово с. | 10 сот. | 1 700 000 | 170 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Юсупово с. | 10 сот. | 1 100 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Юсупово с. | 8,4 сот. | 1 500 000 | 178 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Юсупово с. | 40 сот. | 9 600 000 | 240 000 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Юсупово с. | 5 сот. | 918 797 | 183 759 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Юсупово с. | 7 сот. | 1 220 844 | 174 406 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Юсупово с. | 9 сот. | 4 150 000 | 461 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Юсупово с. | 7 сот. | 990 000 | 141 429 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Юсупово с. | 12 сот. | 2 040 000 | 170 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 104,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 084 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 5 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 69 643 / 91 429 / 94 898 |
| цена объекта | 2 829 600 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 405 160 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 9 415 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 8 944 000 ₽ |
| продажа: целевая | 8 474 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 7 532 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 3 042 840 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 40 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 68 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 5 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Юсупово с. да: «санузел» + «евроремонтом» | 105 м² | 6,5 сот. | 9 600 000 | 91 429 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Шишкино КП да: «санузел» + «тёплым полом» | 98 м² | 6 сот. | 9 300 000 | 94 898 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Земляничная поляна КП да: «ванные» + «заезжай и живи» | 112 м² | 6,2 сот. | 7 800 000 | 69 643 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.04.2026 | 3 360 150 | история площадки |
| 01.05.2026 | 3 183 300 (−176 850) | история площадки |
| 11.05.2026 | 2 829 600 (−353 700) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 829 600 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
С торгов по банкротству продается: Жилое помещение, площадью 104,2 кв. М. Земельный участок, площадью 600 кв. М. Адрес: РФ, Московская область, г. О. Домодедово, с. Юсупово. Внимание! Предложение имеет срочность. График снижения цены: 25/04 3 360 150 руб. 30/04 3 183 300 руб. 05/05 3 006 450 руб. 10/05 2 829 600 руб. 15/05 2 652 750 руб. 20/05 2 475 900 руб. Задаток для участия 10% от цены на интервале. Цена снижается только при отсутствии заявок. Звоните! Комиссия за участие в торгах рассчитывается индивидуально в зависимости от этапа участия в торгах. Компания Аукцион Эксперт это команда профессионалов с многолетним опытом работы, предоставляющая услуги в сфере торгов и аукционов. Головной офис находится в Санкт-Петербурге, наши представители работают во многих регионах России. Имеем аккредитации на всех электронных площадках. Подготовим заявку на участие в короткие сроки, окажем полное сопровождение под ключ от консультации до регистрации собственности.