Новокаширское ш., 71 км от МКАД
Гремячий СНТ, Ступино гор. округ
Дача 30 м², участок 4,8 сот.
Цена 1,55 млн ₽, снижали с 1,65 млн; первая цена 1,65 млн ₽ от 26.04.2026.
Рейтинг 21/100 · уверенность 60 %
Земля ≈132 тыс. ₽/сот. × 4,8 сот. = 636 тыс. → дом ≈914 тыс. ₽, 30 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 33 тыс.–64 тыс. ₽/м², медиана 48 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈1,32 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,31 млн / целевая ≈1,18 млн / пессимист. ≈1,05 млн → от пессимистичной прибыль −766 тыс. ₽, маржа −73 %, ROI −42 %.
Коммуникации: нет септика (туалет вне дома); свет — есть; в описании: скважина.
До ст. Жилёво ≈5,5 км по прямой; до МКАД 71 км, на машине ≈58 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22972
Рейтинг 21/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 35 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 41 % | 8.9 |
| торг | 5 | 40 % | 2.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 73 % | 5.2 |
| участок | 5 | 7 % | 0.5 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 132 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 636 000 ₽ (4,8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 914 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 30 467 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Гремячий СНТ | 8 сот. | 1 500 000 | 187 500 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Гремячий-2 СНТ | 8 сот. | 1 200 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Каширское шоссе 97-й км | 50 сот. | 11 900 000 | 238 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Ситне-Щелканово с. | 8 сот. | 2 300 000 | 287 500 | снят (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Ситне-Щелканово с. | 15 сот. | 3 250 000 | 216 667 | снят (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Псарево д. | 12 сот. | 3 500 000 | 291 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Псарево д. | 15 сот. | 1 900 000 | 126 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Ситне-Щелканово с. | 8 сот. | 550 000 | 68 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Ситне-Щелканово с. | 6,8 сот. | 460 000 | 67 647 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Ситне-Щелканово с. | 25 сот. | 12 000 000 | 480 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 33 000 / 47 663 / 63 793 |
| цена объекта | 1 550 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 317 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 315 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 249 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 184 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 052 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -765 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −73 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −42 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 км | Лотос СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 250 000 | 41 667 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Русь-2 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 56 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Радуга СНТ | 29 м² | 6 сот. | 1 850 000 | 63 793 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.3 км | Соцобеспечение СНТ | 30 м² | 4 сот. | 1 650 000 | 55 000 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.5 км | Лотос-2 СНТ | 30 м² | 6,4 сот. | 1 350 000 | 45 000 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.5 км | Новоселки пос. | 28,7 м² | 2,6 сот. | 1 400 000 | 48 780 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.3 км | Лиды д. | 30 м² | 6 сот. | 990 000 | 33 000 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.5 км | Дорожник КП | 28 м² | 6 сот. | 1 330 000 | 47 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Дубрава-2 СНТ | 22,8 м² | 7 сот. | 1 000 000 | 43 860 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Жилево пгт | 23 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 47 826 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.04.2026 | 1 650 000 | история площадки |
| 12.05.2026 | 1 550 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 550 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дачный дом для летнего отдыха. Рядом лес и автобус до Москвы / Дача у леса с автобусной остановкой. Продаётся уютный дачный дом в Снт "Гремячий". Отличный вариант для тех, кто ценит тишину, природу и удобный выезд из Москвы. Основные характеристики: · Дом: 1 этаж. Отапливается электрическими конвекторами (можно приезжать не только летом, но и в прохладные выходные). · Водоснабжение: Своя собственная скважина на участке! Вода очень чистая (проверено). В дом вода пока не заведена, но есть электричество провести внутрь вопрос одного дня. · Удобства: Туалет на улице. · На участке: Хозблок для хранения инвентаря. · Участок: Ровный, правильной прямоугольной формы (легко косить, нигде ничего не заваливается). Один из главных плюсов локация: · Транспорт: Автобусная остановка находится Прямо около участка! Удобная и регулярная транспортная доступность до Москвы (можно ездить даже на выходные без машины). · Природа: Вокруг грибные леса и тишина. Идеальное место для спокойного семейного отдыха, пикников и шашлыков. · Соседи: Тихое, спокойное Снт, без шумных компаний. Идеально для: Дачного отдыха семьёй, размещения домашних питомцев, людей без машины (т. К. Транспорт рядом). Звоните или пишите в любое время.