Новокаширское ш., 53 км от МКАД
Михнево пгт, Ступино гор. округ
Дача 90 м², участок 15 сот., бревно.
Цена 350 тыс. ₽; цена не менялась с 21.05.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 13 раз).
Рейтинг 85/100 · уверенность 53 %
Земля рядом ≈68 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 2,9 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 21 тыс.–94 тыс. ₽/м², медиана 51 тыс.
Ремонт ≈1,8 млн, покупка после торга ≈298 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,28 млн / целевая ≈3,85 млн / пессимист. ≈3,42 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,33 млн ₽, маржа 39 %, ROI 63 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Михнево ≈0,4 км по прямой; до МКАД 53 км, на машине ≈46 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22971
Рейтинг 85/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 73 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 53.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 67 % | 15.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.7 |
| участок | 5 | 100 % | 7.7 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 68 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 2,9 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 1 024 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Михнево пгт | 27 сот. | 21 500 000 | 796 296 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Михнево пгт | 7,5 сот. | 640 000 | 85 333 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Михнево пгт | 10 сот. | 750 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Михнево пгт | 8 сот. | 520 000 | 65 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Михнево пгт | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Михнево пгт | 12 сот. | 750 000 | 62 500 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Михнево пгт | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Михнево пгт | 5,2 сот. | 379 600 | 73 000 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Михнево пгт | 5,3 сот. | 735 000 | 138 679 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Михнево пгт | 5 сот. | 600 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 90 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 21 176 / 50 736 / 93 677 |
| цена объекта | 350 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 297 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 281 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 067 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 853 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 425 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 327 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 39 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 63 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.4 км | Нефтяник СНТ | 85 м² | 8 сот. | 1 800 000 | 21 176 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Фортуна СНТ | 90 м² | 8 сот. | 4 500 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Багульник СНТ | 85,4 м² | 13 сот. | 8 000 000 | 93 677 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Марьино-2 СНТ | 82 м² | 8 сот. | 7 500 000 | 91 463 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Дружба ГПЗ-1 СНТ | 84 м² | 8,5 сот. | 3 250 000 | 38 690 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Радуга-2 СНТ | 90,4 м² | 8 сот. | 5 500 000 | 60 841 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Проскурниково д. | 81 м² | 8 сот. | 6 000 000 | 74 074 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Огонек-3 СНТ | 80 м² | 8 сот. | 2 350 000 | 29 375 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Михнево СНТ | 70 м² | 8 сот. | 2 800 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Долина СНТ | 68 м² | 12,5 сот. | 3 500 000 | 51 471 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.05.2026 | 350 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 350 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок Не Продается! Продам бревенчатый дом, 2 этажа, 90 к. В. Самовывоз. Год постройки 2018. Дом под ключ. Проживали круглогодично.