Новокаширское ш., 51 км от МКАД
Соловьи СНТ, Ступино гор. округ
Дача 90 м², участок 6 сот., пенобетон.
Цена 1,9 млн ₽, поднимали с 1,6 млн; первая цена 1,6 млн ₽ от 21.03.2024.
Рейтинг 46/100 · уверенность 60 %
Земля ≈163 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 980 тыс. → дом ≈920 тыс. ₽, 10 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км, 37 тыс.–68 тыс. ₽/м², медиана 56 тыс.
Ремонт ≈1,8 млн, покупка после торга ≈1,61 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,89 млн / целевая ≈4,4 млн / пессимист. ≈3,91 млн → от пессимистичной прибыль ≈495 тыс. ₽, маржа 13 %, ROI 14 %.
Коммуникации: колодец; свет — есть.
До ст. Усады-Окружные ≈3 км по прямой; до МКАД 51 км, на машине ≈1 ч 02 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22968
Рейтинг 46/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 35 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 29 % | 12.4 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 70 % | 12.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 5.6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 85 % | 12.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 163 392 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 980 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 920 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 10 222 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Соловьи СНТ | 12 сот. | 1 900 000 | 158 333 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Станкостроитель СНТ | 6 сот. | 1 150 000 | 191 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Мослифт СНТ | 10 сот. | 4 550 000 | 455 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | ИНЭОС СНТ | 8 сот. | 2 100 000 | 262 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Кузьмино с. | 23 сот. | 2 650 000 | 115 217 | в продаже 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Кузьмино с. | 10 сот. | 3 420 000 | 342 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Завод имени 1 Мая СНТ | 6 сот. | 1 150 000 | 191 667 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Кузьмино с. | 6 сот. | 2 000 000 | 333 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Дизайн СНТ | 6 сот. | 850 000 | 141 667 | снят (цена объявления) 10.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Крона СНТ | 5,6 сот. | 1 000 000 | 178 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 90 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 36 765 / 55 799 / 67 778 |
| цена объекта | 1 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 615 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 888 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 644 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 399 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 910 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 495 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 13 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 14 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.6 км | Ветеран СНТ | 90 м² | 9 сот. | 6 100 000 | 67 778 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.2 км | Востец-Ляхово СНТ | 91,4 м² | 6 сот. | 5 100 000 | 55 799 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Заводчанин СНТ | 70 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 45 714 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12 км | Кузьминки-1-Кузьминское СНТ | 70 м² | 6,7 сот. | 4 700 000 | 67 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.4 км | Металлург СНТ | 68 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 36 765 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.03.2024 | 1 600 000 | история площадки |
| 20.11.2024 | 1 800 000 (+200 000) | история площадки |
| 18.01.2026 | 1 900 000 (+100 000) | история площадки |
| 26.02.2026 | 1 500 000 (−400 000) | история площадки |
| 29.03.2026 | 1 900 000 (+400 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 900 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю дачу! Я собственник. Участок находится около леса, 6 соток, огорожен забором. В доме 5 комнат, из них 4 спальни. Дом требует небольшого ремонта. Туалет и душ на улице. Колодец. На участке много фруктовых деревьев и кустов. Подъезд круглогодичный. Хорошие дружелюбные соседи. Рядом: Пруды, грибной лес. Действующая церковь. Снт граничит с п. Усады, где имеется вся необходимая инфраструктура (дет. Сад, школа, магазины, аптека). Ближайшая ж/д ст. Михнево Павелецкого направления в 15 мин. Езды. До ж/д станции ходит автобус из Усад. Мкад в 60 км по скоростной трассе м4 (дон) или бесплатно по Каширке. Если есть вопросы пишите, я отвечу.