Новокаширское ш., 52 км от МКАД
Нефедьево-2 СНТ, Ступино гор. округ
Дача 50 м², участок 8 сот., пенобетон.
Цена 1,5 млн ₽; цена не менялась с 27.04.2026.
Рейтинг 28/100 · уверенность 56 %
Земля ≈57 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 458 тыс. → дом ≈1,04 млн ₽, 21 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км, 34 тыс.–157 тыс. ₽/м², медиана 50 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,58 млн / целевая ≈2,32 млн / пессимист. ≈2,06 млн → от пессимистичной прибыль −211 тыс. ₽, маржа −10 %, ROI −9 %.
Коммуникации: свет — есть.
До ст. Малино ≈7,2 км по прямой; до МКАД 52 км, на машине ≈1 ч 02 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22967
Рейтинг 28/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 96 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 69 % | 12.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 60 % | 3.7 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 55 % | 8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 57 188 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 458 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 042 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 840 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Нефедьево с. | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Малиновка СНТ | 16 сот. | 750 000 | 46 875 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Нефедьево с. | 15 сот. | 2 400 000 | 160 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Нефедьево с. | 22,3 сот. | 2 000 000 | 89 686 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Нефедьево с. | 8 сот. | 550 000 | 68 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Нефедьево с. | 6,5 сот. | 695 000 | 106 923 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Малиновка СНТ | 8 сот. | 450 000 | 56 250 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ясные Зори ДНП | 9,9 сот. | 700 000 | 70 707 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ясные Зори-3 дп | 17,2 сот. | 1 950 000 | 113 372 | снят (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ясные Зори-3 дп | 16 сот. | 600 000 | 37 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 33 827 / 50 000 / 157 143 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 580 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 451 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 322 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 064 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -211 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −10 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −9 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 15 км | Солнечный Рай ТСН | 50 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 90 000 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.5 км | Миняево СНТ | 47,3 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 33 827 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.4 км | Марьинка с. | 40 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 50 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.9 км | Соколово СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 43 333 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.1 км | Ильинское-5 СНТ | 35 м² | 12 сот. | 5 500 000 | 157 143 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.04.2026 | 1 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам земельный участок 8 соток с домом 50 КВ. На территории Снт проведено электричество, на участке есть столб. По всему периметру Снт установлено ограждения-автоматические ворота, охрана, пропускная система. Дорога до участка покрыта щебнем. Документы оформлены в собственность, возможна продажа через ипотеку.