Новокаширское ш., 39 км от МКАД
Кузьминки-1-Кузьминское СНТ, Домодедово гор. округ
Дом 116 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 14,3 млн; первая цена 13 млн ₽ от 06.07.2025.
Рейтинг 58/100 · уверенность 63 %
Земля ≈203 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,22 млн → дом ≈2,28 млн ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 6 в 5 км, 50 тыс.–74 тыс. ₽/м², медиана 67 тыс.
Ремонт ≈2,32 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,95 млн / целевая ≈7,15 млн / пессимист. ≈6,36 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,06 млн ₽, маржа 17 %, ROI 20 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Барыбино ≈3,1 км по прямой; до МКАД 39 км, на машине ≈37 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22966
Рейтинг 58/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 5 (разброс ₽/м² 27 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 40 % | 18.3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 87 % | 17 |
| торг | 5 | 100 % | 6.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 5.9 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 58 % | 9.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 203 205 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 219 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 281 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 664 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Кузьминки-1-Кузьминское СНТ | 6,7 сот. | 1 365 000 | 203 731 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Кузьминское с. | 14 сот. | 3 000 000 | 214 286 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 8 сот. | 1 615 000 | 201 875 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | Кузьминки-2-Кузьминское СНТ | 8 сот. | 2 500 000 | 312 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Кузьминское с. | 5 сот. | 1 540 883 | 308 177 | снят (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Кузьминское с. | 6,6 сот. | 1 340 000 | 203 030 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Кузьминское с. | 10 сот. | 6 000 000 | 600 000 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Заря-2-Кузьминское СНТ | 7 сот. | 700 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Кузьминское с. | 7,3 сот. | 2 140 000 | 293 151 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Заря-2-Кузьминское СНТ | 5,3 сот. | 2 482 590 | 468 413 | снят (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 116 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 320 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 6 в 5 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 49 818 / 66 667 / 73 730 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 946 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 549 000 ₽ |
| продажа: целевая | 7 151 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 357 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 062 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 17 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 20 % |
Аналоги
приличные 6 в 5 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.1 км | да: «душевая» + «теплый пол» | 110 м² | 6,5 сот. | 5 480 000 | 49 818 | снято (цена объявления) 01.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Барыбино восточное КП да: «душевая» + «тёплый пол» | 110 м² | 6,6 сот. | 6 200 000 | 56 364 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Татариново с. да: «санузел» + «мебели» | 120 м² | 6 сот. | 8 000 000 | 66 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Родничок СНТ да: «ванной» + «отделка» | 125 м² | 6 сот. | 15 500 000 | 124 000 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | да: «сан/узел» + «ремонт» | 126,6 м² | 6,5 сот. | 8 600 000 | 67 930 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | да: «санузла» + «отделка» | 126 м² | 6 сот. | 9 290 000 | 73 730 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.07.2025 | 13 000 000 | история площадки |
| 08.07.2025 | 12 500 000 (−500 000) | история площадки |
| 15.07.2025 | 11 500 000 (−1 000 000) | история площадки |
| 17.07.2025 | 10 900 000 (−600 000) | история площадки |
| 23.07.2025 | 10 500 000 (−400 000) | история площадки |
| 25.07.2025 | 10 000 000 (−500 000) | история площадки |
| 31.07.2025 | 9 000 000 (−1 000 000) | история площадки |
| 07.08.2025 | 10 000 000 (+1 000 000) | история площадки |
| 31.08.2025 | 8 800 000 (−1 200 000) | история площадки |
| 02.09.2025 | 14 300 000 (+5 500 000) | история площадки |
| 03.04.2026 | 9 000 000 (−5 300 000) | история площадки |
| 07.04.2026 | 9 500 000 (+500 000) | история площадки |
| 24.04.2026 | 8 500 000 (−1 000 000) | история площадки |
| 29.04.2026 | 8 000 000 (−500 000) | история площадки |
| 01.05.2026 | 7 700 000 (−300 000) | история площадки |
| 04.05.2026 | 7 000 000 (−700 000) | история площадки |
| 15.05.2026 | 7 900 000 (+900 000) | история площадки |
| 17.05.2026 | 9 000 000 (+1 100 000) | история площадки |
| 25.05.2026 | 3 500 000 (−5 500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Двухэтажный дом с панорамными окнами, 1 собственник, готов на продажу. Пишите, звоните, по интересующим вопросам всё расскажу и объясню. Возможна прописка. Возможна рассрочка: первоначальный взнос 3500 000 + рассрочка у нотариуса, ежемесячный платёж, срок, обговаривается индивидуально. Цена дома 9 500 000.