Новокаширское ш., 48 км от МКАД · земля с домом
Монтажник СНТ, Ступино гор. округ
Дом 56 м², участок 6 сот., кирпич.
Дом по описанию: «Дом блочный обшитый кирпичём.»
Цена 1 млн ₽, снижали с 1,3 млн; первая цена 1,3 млн ₽ от 07.04.2026.
Рейтинг 50/100 · уверенность 59 %
Земля ≈138 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 829 тыс. → дом ≈171 тыс. ₽, 3 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 29 тыс.–56 тыс. ₽/м², медиана 45 тыс.
Ремонт ≈1,02 млн, покупка после торга ≈850 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,57 млн / целевая ≈2,31 млн / пессимист. ≈2,05 млн → от пессимистичной прибыль ≈183 тыс. ₽, маржа 9 %, ROI 10 %.
Коммуникации: летний водопровод.
До ст. Повадино ≈4 км по прямой; до МКАД 48 км, на машине ≈56 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22965
Рейтинг 50/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 28 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 20 % | 8.4 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 74 % | 13.6 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 85 % | 5.2 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 138 125 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 829 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 171 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 3 054 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Монтажник СНТ | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Комега СНТ | 16 сот. | 4 000 000 | 250 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Иволга СНТ | 6,5 сот. | 1 700 000 | 261 538 | снят (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Атом СНТ | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 20.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Феникс СНТ | 16 сот. | 2 200 000 | 137 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Сокол СНТ | 8 сот. | 500 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Лужок СНТ | 10 сот. | 1 400 000 | 140 000 | снят (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Космос СНТ | 11 сот. | 3 890 000 | 353 636 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Север СНТ | 5 сот. | 1 300 000 | 260 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Полушкино д. | 6 сот. | 850 000 | 141 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 56 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 020 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 29 464 / 44 678 / 56 090 |
| цена объекта | 1 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 850 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 566 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 438 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 309 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 053 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 183 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 9 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 10 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.6 км | Иней СНТ | 60 м² | 9 сот. | 2 490 000 | 41 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Семеновское с. | 56 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 29 464 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Марьино СНТ | 60,6 м² | 8 сот. | 2 900 000 | 47 855 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Усады пос. | 62,4 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 56 090 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Поздново д. | 42,2 м² | 9 сот. | 7 000 000 | 165 877 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 22.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.04.2026 | 1 300 000 | история площадки |
| 22.04.2026 | 1 200 000 (−100 000) | история площадки |
| 26.04.2026 | 1 160 000 (−40 000) | история площадки |
| 25.05.2026 | 1 000 000 (−160 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся земельный участок в Снт. "Центр" 6 соток. Ступенский р-он 60км от Мкад( на последним фото видно место положения). С домом 56кв. Под отделку, толщина стен 45см. Дом блочный обшитый кирпичём. Капитальный, без единой трещины. В доме есть печка. Оформлен только участок! В Снт есть летний водопровод, электричество на участке есть. Так же участке есть плодовые деревья(яблони, сливы). Участок поднят(не затапливает). Дороги в Снт асфальтированны. Круглогодично проживает примерно половила Снт. Я хозяйка. Всё готово к выходу на сделку. В помощи посредников не нуждаюсь. Цена окончательная! Так же рассмотрю варианты обмена.