Новокаширское ш., 68 км от МКАД
Дубрава-2 СНТ, Ступино гор. округ
Дача 72 м², участок 7 сот., брус.
Цена 3,35 млн ₽, снижали с 3,65 млн; первая цена 3,65 млн ₽ от 16.07.2025.
Рейтинг 16/100 · уверенность 63 %
Земля ≈76 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 536 тыс. → дом ≈2,81 млн ₽, 39 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 46 тыс.–105 тыс. ₽/м², медиана 59 тыс.
Ремонт ≈1,44 млн, покупка после торга ≈2,85 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,17 млн / целевая ≈3,75 млн / пессимист. ≈3,34 млн → от пессимистичной прибыль −950 тыс. ₽, маржа −28 %, ROI −22 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Жилёво ≈3,2 км по прямой; до МКАД 68 км, на машине ≈1 ч 04 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22964
Рейтинг 16/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 22 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 46 % | 8.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 91 % | 5.5 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 3 % | 0.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 76 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 536 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 814 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 39 083 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Лесная Поляна СНТ | 4 сот. | 160 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Строитель-2 СНТ | 6 сот. | 1 650 000 | 275 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Юг СНТ | 7,2 сот. | 800 000 | 111 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Юг СНТ | 6 сот. | 620 000 | 103 333 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Ситне-Щелканово с. | 10 сот. | 521 000 | 52 100 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Уголек СНТ | 6 сот. | 747 000 | 124 500 | в продаже 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Ситне-Щелканово с. | 12 сот. | 824 000 | 68 667 | снят (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Починки д. | 9,3 сот. | 1 000 000 | 107 527 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Березня д. | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Березня д. | 50 сот. | 90 000 000 | 1 800 000 | снят (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 72 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 440 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 45 714 / 59 483 / 104 688 |
| цена объекта | 3 350 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 847 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 171 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 962 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 754 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 337 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -950 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −28 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −22 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.9 км | Машиностроитель СНТ | 70 м² | 7 сот. | 3 200 000 | 45 714 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Шугарово-5 СНТ | 70 м² | 8 сот. | 4 500 000 | 64 286 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Росинка СНТ | 73,2 м² | 6,2 сот. | 3 700 000 | 50 546 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Металлург-8 СНТ | 70 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 71 429 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Астра СНТ | 78 м² | 8,9 сот. | 3 600 000 | 46 154 | снято (цена объявления) 28.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Скиф СНТ | 64 м² | 8 сот. | 6 700 000 | 104 688 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Мирное СНТ | 58 м² | 8 сот. | 3 450 000 | 59 483 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Торбеево ИЖС КП | 60 м² | 9 сот. | 8 000 000 | 133 333 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Металлург-3 СНТ | 60 м² | 6 сот. | 3 960 000 | 66 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Фортуна СНТ | 90 м² | 8 сот. | 4 500 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.07.2025 | 3 650 000 | история площадки |
| 29.08.2025 | 3 350 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 350 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся уютный участок в Снт Лесная Поляна, расположенный в живописном месте Ступинского района Московской области. Идеальное предложение для тех, кто мечтает о жизни вдали от городской суеты, наслаждаясь природой и комфортом загородного дома. Описание участка: - Площадь участка 7 соток, идеально подходит для отдыха и садоводства. - Дом из экологически чистого материала бруса, общей площадью 72 квадратных метра. Двухэтажный дом оборудован всеми необходимыми удобствами для комфортного проживания. - Гараж позволяет удобно разместить автомобиль и инструменты. - Дополнительные постройки включают просторную беседку для семейных посиделков и мастерскую для творческих проектов. - Колодец обеспечивает свежую воду прямо на участке. - Электричество мощностью 15 киловатт обеспечит стабильное энергоснабжение. - Плодовые деревья и кустарники позволят наслаждаться свежими фруктами и ягодами прямо с собственного сада. Преимущества расположения: - Отличная транспортная доступность делает дорогу комфортной даже в часы пик. - Благоустроенная территория Снт включает детскую площадку, где дети смогут весело проводить время, и живописный пруд для прогулок и рыбалки. - Охрана территории гарантирует безопасность и спокойствие жильцов. Это идеальное место для тех, кто ценит природу, тишину и уют семейного очага. Создавайте свою историю на свежем воздухе вместе с нами! Контактные данные для связи указаны ниже. Будем рады показать вам ваш будущий дом мечты!