Новокаширское ш., 57 км от МКАД
Михнево СНТ, Ступино гор. округ
Дача 70 м², участок 8 сот., брус.
Цена 2,8 млн ₽, поднимали с 2,7 млн; первая цена 2,7 млн ₽ от 07.10.2025.
Рейтинг 30/100 · уверенность 60 %
Земля ≈200 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1,6 млн → дом ≈1,2 млн ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 27 тыс.–64 тыс. ₽/м², медиана 34 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,2 млн / целевая ≈1,98 млн / пессимист. ≈1,76 млн → от пессимистичной прибыль −1,82 млн ₽, маржа −103 %, ROI −51 %.
Коммуникации: летний водопровод; отопление — печь.
До ст. Михнево ≈3,4 км по прямой; до МКАД 57 км, на машине ≈48 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22963
Рейтинг 30/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 88 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 61 % | 11.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 89 % | 5.4 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 65 % | 9.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 200 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 600 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 200 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 143 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Каширское шоссе 83-й км | 45 сот. | 9 000 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Старокурово д. | 26 сот. | 8 900 000 | 342 308 | снят (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Каширское шоссе 83-й км | 24 сот. | 6 240 000 | 260 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Старокурово д. | 25 сот. | 5 000 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Каширское шоссе 83-й км | 30 сот. | 6 400 000 | 213 333 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Каширское шоссе 83-й км | 35 сот. | 7 000 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Старокурово д. | 30 сот. | 5 700 000 | 190 000 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Старокурово д. | 26 сот. | 14 500 000 | 557 692 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Старокурово д. | 22 сот. | 4 400 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Каширское шоссе 83-й км | 22 сот. | 4 840 000 | 220 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 650 / 34 271 / 64 286 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 200 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 090 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 980 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 760 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 820 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −103 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −51 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.7 км | Шугарово-5 СНТ | 70 м² | 8 сот. | 4 500 000 | 64 286 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Вита СНТ | 62,4 м² | 8 сот. | 2 100 000 | 33 654 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Измеритель СНТ | 72 м² | 8 сот. | 2 000 000 | 27 778 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Огонек СНТ | 67 м² | 6 сот. | 3 800 000 | 56 716 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Астра СНТ | 78 м² | 8,9 сот. | 3 600 000 | 46 154 | снято (цена объявления) 28.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Магистраль СНТ | 56,9 м² | 9 сот. | 1 950 000 | 34 271 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Южное СНТ | 60 м² | 9 сот. | 1 599 000 | 26 650 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Хуторок СНТ | 70 м² | 8 сот. | 2 200 000 | 31 429 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Марьино-2 СНТ | 82 м² | 8 сот. | 7 500 000 | 91 463 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Наука СНТ | 65 м² | 6 сот. | 3 900 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.10.2025 | 2 700 000 | история площадки |
| 03.05.2026 | 2 800 000 (+100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 800 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся брусовая дача 80 кв, м на участке 8 соток вблизи пгт Михнево в снт Михнево Завод Опыт, каширское шоссе, ступинский округ, от Мкад 56 км, до жд Михнево 5 минут езды, рядом остановка. В доме 4 спальни, веранда, терасса, фундамент ленточный, утеплитель фальгированный, обшит вагонкой, оббит сайдингом, печное отопление. На участке летняя кухня, туалет, душ с подогревом, хозблок, летний водопровод, много насаждений цветов и яблонь. Оперативный показ.