Новокаширское ш., 31 км от МКАД
Домодедово г., Домодедово гор. округ
Дом 46 м², участок 5 сот., сэндвич-панели.
Цена 1,8 млн ₽, снижали с 2 млн; первая цена 2 млн ₽ от 25.06.2025.
Рейтинг 59/100 · уверенность 55 %
Земля ≈109 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 547 тыс. → дом ≈1,25 млн ₽, 27 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 90 тыс.–173 тыс. ₽/м², медиана 109 тыс.
Ремонт ≈920 тыс., покупка после торга ≈1,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,94 млн / целевая ≈3,55 млн / пессимист. ≈3,15 млн → от пессимистичной прибыль ≈703 тыс. ₽, маржа 22 %, ROI 29 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: нет септика (туалет вне дома).
До ст. Данилово ≈0,8 км по прямой; до МКАД 31 км, на машине ≈32 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22955
Рейтинг 59/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 135 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 57 % | 24.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 99 % | 18 |
| торг | 5 | 67 % | 4.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 36 % | 5.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 109 306 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 547 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 252 999 ₽ |
| ₽/м² дома | 27 239 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | 8,4 сот. | 2 268 000 | 270 000 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 7,2 сот. | 2 002 533 | 278 130 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 5,2 сот. | 1 621 877 | 311 899 | снят (цена объявления) 13.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 30 сот. | 9 000 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 7,2 сот. | 880 000 | 122 222 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 7,5 сот. | 999 000 | 133 200 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 6 сот. | 900 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 10 сот. | 1 050 000 | 105 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 10 сот. | 900 000 | 90 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 12 сот. | 1 100 000 | 91 667 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 46 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 920 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 90 244 / 108 571 / 172 727 |
| цена объекта | 1 799 999 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 529 999 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 941 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 744 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 547 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 153 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 703 001 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 22 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 29 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.7 км | Шелест КП | 41 м² | 5,5 сот. | 3 700 000 | 90 244 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Зеленая роща СНТ | 55 м² | 5,5 сот. | 9 500 000 | 172 727 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Гальчино Сити КП | 35 м² | 6 сот. | 3 800 000 | 108 571 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.06.2025 | 1 999 999 | история площадки |
| 15.05.2026 | 1 799 999 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 799 999 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача, в прекрасном тихом спокойном месте. Рядом за участком березовый лес в нем грибные поляны. На участке плодовые деревья груша, слива вишня, яблоня. Туалет на улице. Соседи с двух сторон очень хорошие живут очень долго там. Место очень спокойное. Дом каркасно шитовой утеплены 5на 6. За домом еще вкручены сваи для пристройки комнаты и сан узла. Не далеко магазины, аптеки. От станции электрички идти пешком от 10 до 15 мин. Подъезда к дому на машине нет, парковка 300 метров от дома.