Новокаширское ш., 67 км от МКАД
Реал СНТ, Ступино гор. округ
Дача 42 м², участок 10 сот., брус.
Цена 2,3 млн ₽, снижали с 2,7 млн; первая цена 2,7 млн ₽ от 23.09.2025.
Рейтинг 20/100 · уверенность 62 %
Земля ≈81 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 812 тыс. → дом ≈1,49 млн ₽, 35 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 22 тыс.–72 тыс. ₽/м², медиана 47 тыс.
Ремонт ≈740 тыс., покупка после торга ≈1,96 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,95 млн / целевая ≈1,76 млн / пессимист. ≈1,56 млн → от пессимистичной прибыль −1,13 млн ₽, маржа −73 %, ROI −42 %.
Коммуникации: в описании: скважина.
До ст. пл. 85 км ≈9 км по прямой; до МКАД 67 км, на машине ≈1 ч 14 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22953
Рейтинг 20/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 46 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 47 % | 8.6 |
| торг | 5 | 28 % | 1.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 46 % | 2.8 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 13 % | 1.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 81 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 812 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 488 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 35 429 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Тюльпан СНТ | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Искорка СНТ | 8,3 сот. | 750 000 | 90 361 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Лопасня-2 СНТ | 8 сот. | 950 000 | 118 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Лопасня-2 СНТ | 16 сот. | 1 850 000 | 115 625 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Съяново д. | 24 сот. | 2 200 000 | 91 667 | снят (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Съяново д. | 20 сот. | 1 700 000 | 85 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Съяново д. | 10 сот. | 850 000 | 85 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Съяново д. | 15 сот. | 1 200 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Съяново д. | 10 сот. | 650 000 | 65 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Съяново д. | 10 сот. | 749 999 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 42 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 740 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 000 / 47 166 / 72 222 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 953 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 855 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 758 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 562 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 133 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −73 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −42 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.4 км | Починки ТСН | 40 м² | 6,2 сот. | 1 880 000 | 47 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Юг СНТ | 40 м² | 8,3 сот. | 1 100 000 | 27 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Ситенка СНТ | 50 м² | 7,5 сот. | 1 100 000 | 22 000 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Алеево-2 д. | 45 м² | 6 сот. | 1 690 000 | 37 556 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Лотос СНТ | 48 м² | 6 сот. | 2 550 000 | 53 125 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Медовый Топаз СНТ | 45,8 м² | 10 сот. | 3 200 000 | 69 869 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Металлург-11 СТСН | 50 м² | 7 сот. | 2 150 000 | 43 000 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Ситенка СНТ | 30 м² | 8 сот. | 1 420 000 | 47 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Северка СНТ | 36 м² | 10 сот. | 2 600 000 | 72 222 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Русь-2 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 56 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.09.2025 | 2 700 000 | история площадки |
| 02.10.2025 | 2 450 000 (−250 000) | история площадки |
| 16.10.2025 | 2 400 000 (−50 000) | история площадки |
| 05.11.2025 | 2 300 000 (−100 000) | история площадки |
| 18.03.2026 | 2 400 000 (+100 000) | история площадки |
| 09.04.2026 | 2 300 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 300 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 117411140 Предлагаем вашему вниманию уютный дачный дом 42 кв. М. В Снт "Реал" (д. Съяново) Ступинского городского округа Московской области. Дом построен из качественных материалов, сочетает в себе каркасную технологию и традиционный брус. В доме просторные комнаты, удобный санузел с душевой кабиной и биотуалетом. Электричество 15 квт. Вода заведена в дои из собственной скважины глубиной 54 м. Земельный участок 10 соток, прямоугольной формы. Полностью огорожен забором. На участке взрослый плодовый сад, ягодные кустарники. Также на земельном участке есть хозяйственная постройка, для хранения садового инвентаря. Снт огорожено, имеется охрана. Рядом лес с грибами и ягодами, река Лопасня. Удобный асфальтированный подъезд. Недалеко расположено село Хатунь, в котором много сетевых магазинов, аптека, амбулатория, пункты выдачи и многое другое. 1 взрослый собственник. Документ основания- Дкп. Торг возможен!